二三线城市博弈住建部 规避限购招数频出

　　限购面临地方利益博弈，已经是活生生的现实。

　　在楼市调控力度并未放松的前提下，作为具有强烈行政干预色彩的调控手段“限价令”，已先发制人。本报记者注意到，在7月底8月初，各地纷纷在“限价”方面发力，包括廊坊在内的二三线城市出台了限价措施，同时也有此前已出台限价的城市，对限价措施做出了细化。

　　“围绕着是否要被列为新增限购城市上报，二三线城市与住建部门之间展开了一场殊死博弈。”一位地产专家形象表述。

　　地方限价

　　“即便住建部下发了五条标准，让地方自查二三线城市房价后再上报，但目前各地并不关心限购，而是关注年初与住建部签署房价控制目标协议如何完成。”河北住建系统一位自称姓李的官员说，房价控制下去了，限购自然就消失了。

　　最近，住建部已向各地房地产主管部门下发自查通知，要求对照“5条标准”拟定二三线楼市“限购”城市名单。此消息一发出，最敏感的是各级省政府在恐慌中的变通。“我们已经开会商讨过，最好不要上报名单，先拟一个限价政策发给二三线城市的开发商。”上述河北李姓官员直言。

　　烟台便是这样一个典型的二三线楼市“限价”城市。据悉，山东烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知中明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。“能躲就躲。”8月18日，烟台一官员在电话中向记者表示，为了实现年初承诺的房价调控目标，通过“限价”来避开限购实乃缓兵之计。

　　烟台的滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”项目，截至7月该项目楼市价格已突破6000元/平米，去年同期才4500元/平米左右。“如不限价可能超过8000元现在还剩下少量房源，如果要的话请尽早预约。”海景房“檀珑湾”项目销售处一位女士告诉记者，“没有时间接受电话咨询，要看请到现场来。”

　　这不是个案，河北、河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市楼市“限价”政策。“我们正在汇集二三线城市楼市价格，研究限价的政策。”四川某官员说。河南有关官员告诉记者，此前我们出台过“限价”政策，那是针对省级楼市的，“现在我们也要出台二三线城市楼市的‘限价’政策，不过还在研究中。”

　　记者注意到，广州从化市国土房管局副局长邹金明曾经表示，从化房价的涨幅已经达到9%，已通报增城楼盘“限价”为5%。这不奇怪，以“限价”来充当“限购”，廊坊已为各地开了先河。

　　刀锋地产董事长谢逸枫一针见血地指出，“二三线城市目前均以限价来规避限购，限价和限购都是行政干预手段，都具有很强的杀伤力，相比之下地方会选择杀伤力较小的限价。”

　　对于限价，记者采访了部分开发商，他们并未否认此事。“我们为什么要让政府牵着鼻子走，我们拍的是天价土地，如果地方政府要让我们为他们解困，那么得签署一个明年便宜土地价格的协议。”某开发商经理王志奇如是说。

　　局部限购

　　“由于开发商与地方政府的博弈，如果限价不成功就采取局部限购的方式。”山东有关官员透露，“我们已默认一些城市，比如市中心可以限购，周边不限购。”

　　从经济发展来看，东莞在全国算是三线城市。据悉，东莞市年初提出，东莞2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度，即东莞房价警戒线为8.5%，房价不超过每平方米8200元。

　　数据显示，上半年东莞新建住房均价达到每平方米8179元，同比上涨约16.8%，已接近房价警戒线。东莞住建局称，东莞的房价增长幅度并不会冲破警戒线，而东莞市委书记刘志此前也一度公开表示，东莞会在房价较高的区域限购。

　　在整体房价相对较高的广东，目前仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。“上半年，珠海、中山及惠州房价涨幅不小，却没有限购。”谢逸枫疑惑地说。实际上，广东省住建厅副厅长陈英松不久前曾公开表示，广东很多城市不用全市统一限购，而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行“局部限购”。

　　记者采访发现，局部限购最近成为更多二三线城市的明智选择，只要中央不点名，地方主动限购的几乎没有。目前，全国已有608个城市按照要求公布了2011年新建住房价格控制目标，占全国城市总数的92.5%，但实行限购政策的城市仅40余个，且以一二线城市为主。

　　去年以来，各个主要一二线城市实施的限购政策对房地产市场的调控效果明显。国家统计局18日公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

　　此外，还有部分未被纳入70个大中城市统计范畴的二三线城市，无疑已经成为房价上涨的“重灾区”，比如海南琼海、山西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市，已经成为楼市投资最活跃地区。“这些地区房价短期内上涨之快令人瞠目，是否限价还是限购，至今信号不明。”地产分析师张大伟说。

　　不限购又如何

　　“有形之手”全面发力，楼市能否如期“退烧”？记者采访得到的回答是“高房价仍未完全降伏”。

　　今年1月，国务院常务会议推出“新国八条”，其中第六条规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施；第七条规定，未如期确定并公布相关措施的省(区、市)政府，将对相关负责人问责。

　　但眼下，大部分二三线城市不限购，既有土地财政依赖的惯性，更有政策执行差异下的比较收益考量。

　　2010年在一线城市被宏调政策的紧箍咒压制时，泛滥的流动性已将二三线城市视为“价值洼地”；去年4月间，“新国十条”出台之后，“二三线城市机遇论”的说法甚嚣尘上。因此，一线城市限购后，这对二三线城市来说，不限购意味着坐等盆满钵满。

　　地产专家顾海波质疑的是：不限购，你又拿它如何？住建部一位副部级官员在其内部会议上明确表示，将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。“但现在看来，谁来‘约谈’、怎么‘约谈’已成笑话。”顾海波告诉记者，限购令难以发挥实效。

　　从去年“国十条”开始，到今年1月“国八条”，再到如今二三线城市楼市“限购”，住建部推出“五大标准”，建议符合2条以上的，均可列入新增限购城市名单。“目前，全国估计有2/3的二三线地方政府在抵制限购，原因是当地的房地产是财政收入的来源之一。”地方官员说。

　　2011年各地房价控制目标，基本上都参照各地的GDP或房产税，方能依此了解到均价增幅超标。“很多二三线城市成交数据一般都由地方政府提供和操控，住建部很难掌握房价上涨的底细。”

　　“限购之后，GDP增长和土地财政收入受限不说，最关键是今年地方政府负债多，况且今年地方保障房建设需要大量资金。”多位专家担忧的是，一旦限购，土地难卖，地方将面临“四面楚歌”的困境。