政策难放松房价易下跌

　　张晋华：目前住宅市场面临的主要压力表现为市场成交低迷。最新数据显示，上海楼市继2月跌入冰点以来，虽有所回暖，但整体成交依然处于低迷态势，与去年同期水平相当。与调控政策出台前的2009年同期相比，下降近七成。

　　成交低迷有几个原因：一是受调控政策影响，纯粹的市场投资者逐渐被驱逐出住宅市场，尤其在重点大中城市和房价过快上涨的城市，市场需求已经被显著压制。二是目前市场成交主要以刚需为主，但受制于高房价和相对购买力的限制，刚需购房者仍难以接受目前价位，部分有购房能力的也预期房价调整，观望情绪较浓。三是目前虽然遭遇较大的资金压力，但大部分开发商仍不打算实质性降价，大多延迟开盘入市，等待市场转暖，由此也导致市场供求两不旺的状态。

　　当前房屋成交低迷，直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况，市场预期正在发生变化，外加融资渠道和融资额度的不断限制和收紧，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款速度出现明显回落。国家统计局数据显示， “国8条”出台后，2011年1-4月中国房地产企业开发资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款速度出现明显回落，其中， 2011年1-4月房地产开发银行贷款比重约19%，增幅处于历史低位。 1-4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。开发商目前资金压力已开始凸显。后市，随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整，对资本密集的房地产业来讲，资金链断裂危机将会进一步放大。

　　二看楼市走势

　　问：您预计2011年下半年楼市将走向何方？

　　赵炎：根据市场规律和一般峰谷波动的经验，我认为目前市场已经处于触底反弹的阶段。这一波成交回暖主要是由于首次置业的刚性需求入市造成的。目前市场上的小户型产品具有较好的销售业绩也印证了这种说法。但是豪宅的成交速度并未出现相似的历年走势，依旧因为限购而成交低迷。

　　对于下半年的市场，我在乐观中透着悲观。在二季度末三季度初，改善性需求将会入市，而一些高档公寓项目也可能集中上市，总金额500万元至1000万元段的成交量可能扩大，届时市场回暖的信号会更加明显，商品住宅成交套均面积或达到110平方米。然而，若是成交过于火热，并且价格出现控制不住的上涨趋势的话，在三季度末，甚至更早，政府必然会出台新一轮的调控政策。

　　王凌：下半年，面对不明朗的宏观经济走势，通胀、加息、流动性紧缩、人民币升值，都将对房地产市场产生直接影响。调整和严控无疑依旧是2011年房地产调控主旋律，针对楼市的调控政策恐难放松，房价将进入盘整和徘徊阶段。

　　我认为，下半年楼市整体成交量无疑低于往年，房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将 “以价换量”，主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫，高品质、高性价比产品的抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中愈加充分体现。

　　值得注意的是，过去两年出让的 “地王”今年开始陆续上市，带动全年中高端住宅的供应总量上升。受国内通胀因素影响，高收入阶层通过购入房产实现资产保值增值的需求有增无减，高端产品、豪宅交易量或将再度升温。

　　总体来看，房地产调控对房价的影响是短期的，市场本身的变化才是决定房价走势的主要因素。

　　宋会雍：下半年楼市方向整体而言还是以稳定为主，目前政府对于房企死撑价格相当敏感，不排除新一轮调控政策出台。此外下半年楼市供应量势必加大，房企的资金量会遭遇考验，故下半年楼市成交价格或将下滑。

　　张晴怡：下半年的政策导向仍然延续上半年从严调控，所以对于购房而言，无论是信贷还是税费等条件仍然较为苛刻。但经历了半年的消化，市场各方对于政策都有一定的接受度。

　　开发商的资金压力突现，所以短期内会增加推盘量。为应对当前的调控政策，主要面向刚需群的中小户型可能会增加供应量。这对于刚性需求购房者而言是个机会。

　　由于成交不景气，开发商资金压力陡增，所以下半年上市项目会出现阶段性打折促销活动。但活动都有节点性，这才会促成短期内的成交放量。长期性的降价不但会对购房者信心造成负面影响，也不利于短期内对成交的刺激，所以不太会普遍出现。由于供应放量以及促销活动的配合，成交量也会有所上升，但大多集中于新盘房源。

　　周燕：正是基于各种压力的竞相作用，下半年的楼市愈加扑朔迷离。我认为，下半年楼市将出现分化，像上海这样的一线大城市由于大量刚需和资金聚集，楼市会有较大的市场支撑，在通胀的预期下，楼市会局部出现成交量上升的情况，这些成交主要集中在一些性价比高的刚需楼盘或高端豪宅楼盘内。估计成交高峰应集中在 “金九银十”这个时间段内，价格方面则下浮有限，以维稳为主。对于二、三线城市，由于购房者的心理压力和资金压力较大，市场支撑较弱，成交量继续低迷，价格将出现较为明显的下浮。

　　三看入市时机

　　问：购房者应如何把握入市时机？

　　赵炎：刚需购房者一定要现在就积极关注和追踪心仪楼盘。目前一些 “送”面积的中小户型商品房还是比较抢手的。此外，在保障房的压力下，将会有一些楼盘降价求生存。因为保障房多数都是实打实的70平方米以下的两房，所以这将是刚需客户购买90平方米左右创新三房的最后和最好机会了。改善性购房者可以等待7月－8月间的机会。对于投资型购房者，我们觉得不限购的昆山、太仓、嘉兴、湖州、舟山等长三角城市的住宅都具有一定投资价值。而上海本地的酒店式公寓和商铺也有很好的投资前景和发展潜力。据统计今年前五个月，上海类住宅产品销量同比翻番，销售金额同比也上升54%。

　　王凌：尽管2011年楼市存在下行的压力，但是指望房价出现大幅下跌是不现实的。对于刚需的年轻购房者来说，适时地抓住开发商回笼资金的时机，趁促销时期入市是不错的选择。加之经过楼市密集调控之后，大量延后开盘的楼盘会在2011年面市；这也许是一个能发现惊喜的年份。而对于资金并不十分宽裕的投资型购房者，买入住宅需要相当谨慎，毕竟房价涨幅将在近两年显著收窄，住房买入、卖出、持有成本都将提高，短线获利机会有限，建议不妨将视线转向有经营潜质的商业地产。

　　宋会雍：购房时机无好坏之分。很多买第一套房的朋友多方求证何时是好的购房时机，我仍会耐下心来，帮他分析哪些区块更有成长性一些，价值支撑点是哪些？然而到最后，一般还是会根据房子的户型、朝向、周边配套、社区氛围等因素定下来，房价成长性敌不过眼前的实用价值。我当然会补充一句，房价总是在涨的，户型配置比较好的房子将来改善的时候也比较好出手，聊以安慰成长性方面的失落。

　　年轻刚需家庭的一个重要特征在于，家庭收入的增长极快。在3年、 5年、 10年的职业门槛上，两个工作人口的收入基本都可以实现连续的翻番增长。其储蓄即便从零开始，未来进入改善状态时的经济承受能力也会相当强劲。因此第一套房的选择更建议以功能实现为主，包括落户、子女教育、周边配套、工作便利度等因素，至于此房屋价格涨的快慢，理应是解决了居屋有无问题之后的理财打算。

　　而且现在房价走稳，短期内各方都不太支持房价大幅下滑。真正的抄底时机非常少见，而且即便有，也会因为付款方式等因素的影响，很难落到依赖银行支持的刚需身上。因为沉浸在房价成长对比中，而放弃掉适合自己的优质房源尤其可惜。不如索性放弃这一构想，真正安心选房，毕竟在房价长期走平的预期中，一些专业投资客离场的意图还是明确的，房源会更加丰富，议价空间也更有弹性。

　　张晴怡：建议购房者把握项目开盘时的促销活动。开发商为了开盘形成热销，会限时进行开盘促销活动，往往在时间节点过后促销力度有所减缓或取消，所以购房者对于关注楼盘一定要把握住开盘的时点促销。

　　对于有购房需求的购房者而言，有适合的房子时就是该购房的好时机。 CPI的居高不下，通胀压力突显，这都说明中长期房价不会跌，某一时间段内的整体成交均价下滑，也并不代表那一时间段内能买到适合自己的房子。打个比方，自己看中的房子近期开盘有促销活动，可以以相对较低的折扣买到，一个月过后由于更多的促销项目入市，全市的均价是走低了，但是自己看中的房子却因为开盘活动过后，价格上涨了。所以切莫以抄底的心态去购买，等来的往往是错过。

　　周燕：下半年，在经历了调整之后，迫于年底资金回笼需要，开发企业将加大供应量，提高楼盘的营销力度，增加各种优惠促销活动。因此“金九银十”作为传统销售旺季，是购房者入市的好时机。

　　张晋华：资金压力的不断加码，调控政策短期内很难有所改变，下半年楼市将会进入比拼耐力的深度胶着状态,部分小型企业或将抗不住资金压力，率先出局，房地产业或将迎来新一轮的兼并重组潮。如果现有调控政策不变甚至调控加码的情况下,开发商迫于资金压力或将积极采取打折、促销等方式来实现快速销售。但受制于2009-2010年间高企的地价和日益提升的建筑成本,预计降价促销幅度不会太大。迫于年报压力及春季淡季促销,今年四季度至2012年一季度将会是刚需购房者入市的好时机。