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饱受融资之困的保障性住房建设迎来体制破局，国家发改委鼓励投融资平台公司发行企业债券进行保障房项目融资，被认为是政府大举推动保障房融资创新的重要信号。
这是继6月17日财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划、旨在以地方债资金撬动保障房建设之后，国家部委在一周内第二次从政策方面为保障房建设开辟融资渠道。
自从国家发改委发出地方政府可以运用企业债为保障房融资后，云南、广东、安徽等地表示将发行企业债。实际上，在国家发改委的文件正式出台之前，已经有多个地方政府融资平台发债为保障房建设融资。
5月31日，山西大同市经济建设投资有限责任公司发行了25亿元公司债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其余10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。该期债券为6年期，票面利率为6.50%，债券存续期内固定不变。
有业内人士预言，在保障房建设的巨大资金压力下，与保障房建设相关的国家或地方性融资创新计划将会被陆续推出，保障房融资有望形成由点到面的突破，从根本上破解保障房融资的瓶颈问题。
国家密集发布金融政策意在吸引民间资金涌向保障房建设。而除了“自上而下”保障房融资机制创新外，各地方政府以及各类投资主体也开始积极探索“自下而上”的融资渠道，双轨并行的“政府+开发商”保障房融资模式日渐明晰。
保障房债务融资破冰
国家发改委日前已经下发通知，鼓励各地利用投融资平台，申请发行企业债券，优先用于保障房建设。部分地方政府开始着手准备推出保障房企业债融资计划。
根据北京住总集团董事长张贵林在6月22日向媒体透露的信息，北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团等保障房建设大户正计划发行500亿元企业债，其中相当大比例资金用于保障房建设。
安徽省发改委发布的一份落款日期为6月15日的通知显示，国家发改委已发布指导文件，要求简化地方政府发行企业债支持保障房建设的审核环节，并要求缩短核准周期。这意味着尽管全国清理地方债的风暴仍在继续，但为了解决保障房资金缺口，决策层仍然给地方平台公司开辟了绿色通道。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，上述举措意味着保障房建设专项融资的瓶颈已经突破。庄凌顾问董事总经理张映光则认为，保障房融资可以依靠企业发债完成，看似只是为1.3万亿元保障房建设提供了一个融资渠道，但实际上具有房地产行业开启直接融资路径的特殊意义，预示着今后保障房的融资路径上可能会出现更多的融资创新。
住房和城乡建设部此前曾多次建议，保障房建设需要多部门协作，不断创新融资机制，拓宽融资渠道，多渠道筹措建设资金。
有业内消息称，与保障房相关的融资创新计划，可能包括房地产信托投资基金、保障房房地产基金。前者原本在去年11月进入最后的审批程序，但因为恰遇房地产新一轮调控，且由于该基金审批程序和行政管理的复杂性，最终无果而终。保障房房地产基金，则主要由全国工商联房地产商会在推动。
保障房融资创新的背景来自巨大的资金压力。根据住建部估算，2011年度建设保障房投资需要1.3万亿到1.4万亿元，其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
目前，国内保障房建设资金主要依赖财政预算安排、土地出让净收益、住房公积金增值收益安排等，但由于资金需求量巨大，这些资金对于保障房建设仅是杯水车薪。
因此，制度破题被视为民间资本参与保障房建设的关键环节。业内预计，在体制瓶颈打破之后，除了财政预算安排、土地出让净收益、住房公积金增值收益之外，接下来将有更多的保险资金、社会资本被允许进入保障房建设。
多融资渠道疏通
国家发改委的一纸通知为上述融资打开了希望之门，但另一方面，地方政府和各类投资主体的“自下而上”融资创新则成为破解保障房资金难题的重要部分。
目前，不少地方政府都成立统一的保障性住房融资平台，这也是很多省市的常见做法。比如，近期湖南省决定设立湖南省保障性安居工程投资公司，为湖南提供一个保障性安居工程专用融资平台。该平台注册资本45亿元，由湖南省政府全额出资。
此前，陕西、山东青岛等地区，已纷纷成立了各自的保障性住房建设融资平台，其目的就是承担起保障房建设的资金“蓄水池”的功能。
这些融资平台的意义在于，包括银团信贷、保险资金、社保基金等在内的各类型资金，很容易以不同的创新方式纷纷流向保障房建设领域。
公开资料显示，天津市保障住房建设投资有限公司与由15家商业银行共同组建的银团签订贷款协议，规模高达200亿元，意味着金融机构支持保障房建设已经在资金筹措、信贷机制建设方面找到了新的路径。
各级政府为保障房建设的资金难题发掘了多种解决途径。早在2010年，住房和城乡建设部等七部委便联合确定北京、天津等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个保障房项目申请住房公积金贷款额度约493亿元。
实际上，除了信贷资金，保险资金也一直谋求进入保障房领域。5月，上海城投与中国平安共同推出“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金，用于支持上海保障性住房建设。
另一个引人关注的大型资金是社保基金。早在今年年初，社保基金向南京保障房建设发展有限公司发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设。
一些社会资本则发起成立了保障房类基金。有消息称，作为国内首个公租房基金，建银精瑞将以私募股权基金方式运作，基金申请方案已报送国家发改委和住建部，首期拟募集100亿元，未来3年内将在全国范围内投建数百万平方米的公租房。
上市公司华远地产发布公告称，公司同意控股子公司北京市华远置业有限公司作为发起人股东之一，参加投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司。
6月4日，首开股份发布公告称，将向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金全部用于保障性住房项目的建设；6月10日，栖霞建设发布公告称，将发行一笔不超过17亿元的中期票据，用作西花岗保障房项目配套资金。
即便保障房建设仍面临不小的资金缺口，但有分析认为，相对于依然充裕的流动性，特别是大量寻找投资渠道的民间资金的存在，倘若在制度上进行创新，各类资金将有望稳定地流向保障房建设领域，未来几年保障房建设的资金缺口也必然得到弥补。 |