长沙租用农民安置房拓展公租房房源

　　财政投入200万元的公共配套建设费用，辅之以村集体经济组织投入1300万装修费用，政府通过租用村集体富余的房源，获得了五万平方米的公共租赁住房房源；财政总投资达2.8亿元，还不包括购地成本，所建设的公共租赁房小区可用建筑面积为7.5万平方米。这一投入产出的鲜明对比，出现在长沙市高新技术开发区的公共租赁住房建设过程中。前者，政府是租，后者，政府是建。对比在长沙引发了关注，引发了探索。

　　为了加速落实国务院建设保障房要求，在全国省会城市当中率先成立住房保障局的长沙市，探索在大力气新建公共租赁房同时，盘活农民富余的拆迁安置房。记者调查发现，长沙适当引入市场化的手段探索盘活社会富余存量住房的做法，或可短时期快速筹集大量可用房源，加速解决住房保障这一民生之难。这一探索也面临一些难题需要破解。

　　拆迁农民安置富余房催生“盘活”理念

　　走进位于长沙高新区麓谷街道的长丰小区，在靠西的位置能够看到十栋小高层楼房并排而立，它们被围栏与小区内的其他楼房分隔开了，这个小天地内有食堂、浴室、娱乐和安保等公共配套设施，很像是以前国有工矿的员工宿舍区。

　　长丰集体经济组织法人代表李智明告诉记者，这里是长沙高新区通过归集盘活农民拆迁安置房建成的第一个公共租赁住房小区，里面已经住进了长沙宇顺显示技术有限公司、中联重科等园区企业的1000多名员工，不久还有一批企业的员工住进来。

　　2010年9月，长沙市委、市政府提出要在高新区整合10万人规模的公租房源，解决科技创业人员和产业工人的住房问题。当年10月，长沙高新区全面启动了公租房的规划建设。

　　当时，长丰集体经济组织在划拨的生产安置用地上建了10栋总面积约五万余平方米的楼房，准备用来出租以补贴失地农民的生计。但是一时难以找到这么多租户，零散的出租管理起来很麻烦，也易滋生社会矛盾。了解到这一情况后，长沙高新区公租房管理办公室提出将这10栋房子改造成公租房，然后整体出租给园区内有需要的企业，双方一拍即合。

　　长丰集体经济组织根据高新区给出的装修标准，利用集体资产和银行贷款，每平方米投入260元左右的资金对房子进行了统一装修，高新区又投入200万多元完善了公共配套设施，并且还给长丰集体经济组织提供了三年贷款基准利率的全额贴息，然后又在求租企业和长丰集体经济组织之间建立起了对接平台，中联重科等企业很快与长丰集体经济组织签约入住。在此过程中，长沙市的决策者认识到，在大力新建同时，通过盘活闲置房源，是加速发展公共租赁住房的便捷之道。

　　长沙市委、市政府把加快住房保障工作当作民生首务，近年来一直在探索如何尽快实现“住有所居”的目标。2007年，长沙市在全国率先成立市住房保障工作局。2008年，长沙市摸底发现全市有五万户急待购买经济适用房的困难户和无房户，有五万户国企职工没有享受到福利分房，有5万户棚户要改造，有50万户外来务工和新增就业人员的住房要解决。当年，市委、市政府确立工作目标，通过三到五年的努力，实现人人享有住房保障、家家拥有一套住房的工作目标。

　　在使用行政手段的同时恰当结合市场手段，是长沙加速推进住房保障的鲜明特色。2008年，受金融危机影响，长沙全市商品房销售率只有30%多，而经适房申购积压达3万余户。长沙在积极自建保障房同时，在省会城市中领先对经适房改实物分配为货币分配。改革一方面有利于积压的商品房销售，稳定房产市场，又有利于拿到补贴的老百姓能够早日并且按喜好地点买房。2009年，长沙市发放这项补贴近12亿元。

　　长沙高新区公租房管理有关负责人王鸿告诉记者，按照长沙市政府103号令规定的给每个被拆迁农民人均80平方米房子的生产生活安置标准，三口之家就有240平方米，在充分考虑生活需要的基础上，一户人家约有一半即120平方米的房源面积可以通过“回租”被盘活。

　　按照长沙高新区的发展规划，在未来三年，高新区被拆迁农民将达到两万人，在建和新建安置房达到170万平方米，加上已经建成的近50万平方米安置房，长沙高新区公租房管理办公室预计有70万平米左右的安置富余房，这些都可以进行有效盘活。

　　通过问卷调查、召开企业负责人座谈会等多种形式，长沙高新区了解到入区企业的租房需求达到近100万平方米，而随着产业发展和企业规模的扩张，公租房的需求还将逐年增加。在弄清需求规模的基础上，长沙高新区明确了“盘活70万平方米、新建30万平方米、满足10万人住房需求”的公共租赁住房发展目标。

　　根据设想，长沙市高新区公租房管理部门从拆迁农民手中把安置房回租过来，租期至少5年，然后按照统一标准进行室内装修和改造，并投入资金建设公共配套设施，然后将可以“提包入住”的公租房租给有需要的企业，而公租房的租金补贴则由公租房管理办公室进行资格审查和动态管理，目前暂定的方案是给符合条件的住房人每人不超过10平米、每平米4-6块钱的租金补贴，这笔钱打给承租企业，不直接下发到个人。

　　湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿接受记者采访时认为，长沙可以盘活作为保障房的存量房源空间还相当大：一是农民拆迁安置房；二是政府已经建好的保障房；三是企业里面的自建房；四是一些地理较偏、相对价位偏低、配套较差的商品房，政府可以租下来改善后作为公租房。他估计，全市可以盘活少至100万多则300万平方米的保障房房源，以人平15平方米分配，短时间内就能解决20万人的住房问题，住房保障就会跃上一个新台阶。

　　目前，长沙市住房保障局正克服困难在全市开展存量房源调查。局长石长松认为，全国很多城市都像长沙这样有众多富余的存量房源。目前长沙经开区、浏阳生物产业园区和长沙市内五区也已经开始对各自区域内的安置房、空置房和闲置房进行摸底和盘活，并对所有回租的房子实行“统一市场监管、统一租赁标准、统一物业管理、统一财政补贴。”

　　回租方式“多赢”同时两难题需破解

　　2011年年初，长沙市委、市政府明确重点加快公共租赁住房，到2012年底实现保障公共租赁住房对象15万人的目标，力争“十二五”期间提高到30万人。目前，注册资金1亿元、国有全资的长沙高新区公共租赁住房开发有限公司今年已经成立，将专注于高新区公租房的新建、盘活、管理、维护等业务。长沙公租房管理办公室常务副主任李社栋等向记者介绍，实践证明，盘活回租方式对政府、农民、企业等方面能够取得“多赢”的局面。

　　首先，政府通过回租农民安置房，盘活闲置的存量房源，可以在投入极少资源的情况下加快公共租赁房源的筹集，从而加速推进解决“夹心层”的住房困难。李社栋给记者算了一笔账，在长丰小区高新区仅仅投入200万元的公共配套设施建设费用，加上长丰集体经济组织投入的1300万装修费用，1500万的投资就盘活了5万平方米公租房源，而长沙市高新区新建的公租房小区“麓谷印象”，可用建筑面积7 .5万平方米，总投资达2 .8亿元，这还不包括土地价值。对于增强高新区产业承载能力，吸引优秀企业入住、实现土地集约节约利用意义重大。

　　其次，通过提供给企业长期稳定的住房资源，使得园区企业能够留住人才，也可以让企业员工安心工作努力创新。长沙宇顺显示技术有限公司主管员工住房保障的负责人董磊表示，因为公司在长丰小区租下了3栋楼，可以为优秀员工提供稳定的住房，在招揽人才时就显得有底气多了。

　　再次，通过将房子长期租给政府全资拥有的公司，不仅为被征地拆迁农民带来了稳定的物业收益，并且还能够创造更多的就业机会，为社会和谐稳定提供可靠保障。

　　当然，正如政府自建公共租赁住房也面临租金收取、物业管理等难题一样，记者调查了解到，通过回租存量房源发展公共租赁住房的模式也面临着两个需要破解的难题：一是长期的租赁补贴会造成资金压力。目前中央财政给地方每套新建的公租房有补贴，但是对于盘活方式回租的公租房尚无明确规定；二是不易保持公租房租赁供需的动态平衡。目前的问题是房源不足，不能实现“应保尽保”，但是在将来可能出现供过于求、资源闲置的情形。