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《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日
如果房屋征收决定公告在3月份，但是政府和小业主在7月份开始谈房屋征收，如果这一阶段房价涨了，还是按照3月份这一时点的房屋评估价给小业主进行补偿的话，小业主有损失怎么办？住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》比之前有了明显的进步，但是还有一些地方有点模糊，其中最重要的一点就是房屋价值评估时间点的问题。
住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》规定，征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。既然是市场价，就会随着时间不同而变化。特别是房价，在前几年房价快速增长的时候，在某些地段，可能一年就会有50%~70%的增长，短短几个月，可能也会有10%的增长。由于房价的基数比较大，评估时点的不同，小业主可能就会有数万元的差额。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
公告日和评估日或差几个月
实际操作中，一般总是公告在前，然后才有政府和被征收人的谈判，再进行评估，不可避免地出现一个时间差。美佳联评估公司技术总监徐丽红告诉记者，这个过程，小项目，相差不会太远，一般几个月，但是成片区的房屋征收的话，时间可能长一点。而且，政府也可能在公告审批过程中，先派小组进驻进行谈判，从而缩短时间差。
但是规定就是规定，不管怎样，实际操作时还是会按照公告时点进行评估，并不会给出评估时点的评估价格。“这是政府规定的。”徐丽红表示。
专家提议：以合同订立为时点
因此，有专家提出疑问，征收决定公告之后，如果相关部门并没有人马上去找老百姓谈，拖上一年半载的话，价格就很不一样了。中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮提出，最好能以订立合同的时间为房屋价值评估时点，并希望能将这一观点放到最高人民法院正在起草审理的房屋征收案件的司法解释上，对此做出规范。
征收公告一年一签
被评估试点可顺延
具体操作上，有评估师表示，如因时点不一致，房屋价格变更较大，一般被征收人肯定不同意，这时也有办法。因为房屋征收公告一般是一年一签的，被征收人不同意，可以在公告顺延的下一年同意，那就可以按照顺延时点进行评估，从而避免损失。她表示，这主要是在房价快速上涨的时候产生的矛盾，如果是像现在房价比较平稳的时候，就不至于出现如此尖锐的矛盾。
住宅：估价加奖励与一手房价格相近
王小姐的住宅，两年前在市中心地段被征收，“我还是比较满意的，可能对老城区特别有感情，还是不愿意。”她介绍，当时她被征收的房屋有75平方米，市场放价为9000元/平方米，而她拿到手的市场评估价和政府的奖励是12000元/平方米，“和当时周边的一手房的价格差不多。”王小姐选择的是就近回迁安置，她75平方米的房子，可以选择按照12000元/平方米的价格，买今后在该地段的商品房，面积为85平方米，在合同上，该房子是在2014年建成，但是即便是2014年，同样是12000元/平方米。
“这一点就体现了‘用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致’的原则。” 美佳联评估公司技术总监徐丽红告诉记者，如果两个房屋的评估时间点不一样的话，就无法平衡双方的利益。
商铺：同样按照市场评估价进行补偿
除了住宅之外，商铺的征收补偿怎么办？无论是住建部出台的《国有土地上房屋征收评估办法》还是广州市在3月份提出的《广州市国有土地房屋征收与补偿办法（征求意见稿）》中，均没有专门对商铺提出特殊规定。专家表示，无论是住宅还是商铺，都是房屋，都适用同一原则，就是市场价。
房屋产权调换
按照就近原则
徐丽红表示，从她的从业经验来看，广州房屋征收的价格甚至高于市场价，“如果不比市场价格高，老百姓怎么肯搬？”她表示，正是因为价格比较合理，大部分的被征收人还是很配合的，最主要的障碍是心理方面的，很多被征收人对房屋有很深厚的感情，不愿意离开，所以更多人选择产权调换。
在这一点上，记者看到 3月份提出的《广州市国有土地房屋征收与补偿办法（征求意见稿）》第十八条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，区房屋征收部门应当提供改建地段房屋或就近地段房屋供被征收人选择。
“现在不会像以前，给你换到很远的地方，老百姓都不愿意去，都是就近原则。”徐丽红表示。 |