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买二手房,房价往往是买房者最关心的,接下来还需要关注房产证上的户型图、面积是否与房屋现状相符,以及涉及的产权和 契税等问题。然而,大多数买房者在与卖家约定购房合同时,往往忽略了对房屋附属设施、装修状况以及屋内设施设备的约定,形成交易隐患
2012年3月,王某购买了谢某的一套住房,买卖双方签订《存量房屋买卖合同》,其 中明确约定了交易房屋的相关情况、成交价格等,但是对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等细节都没有涉及。
在支付了相应购房款 项后,双方于同年6月4日办理了房屋过户手续。手续办完,王某认为房子就是自己的了,一心想着等过段时间直接入住。可当同年7月18日,当双方办理完房屋 的交接手续,王某准备入住时,却发现房屋内原来的坐便器、燃气灶,甚至地板都已不见,屋内一片狼藉。原来,房子过户后到交接前的这段时间内,卖房人谢某陆 续把原来房内安装的燃气灶、座便器等物品搬走,甚至还拆除了房内的木地板、窗帘杆等部分装修及附属设施。
王某随即找到谢某表示抗议,可 谢某却振振有词,认为既然合同没有约定附属设施设备、装饰装修等归王某所有,那他就有权拆除并拿走这些设施设备。为此,双方发生争议,并起诉到了法院。
法庭上,买房人王某提出,当初看房时,房间内就有上述相关设施,在此基础上才商议价格签订了买房合同,那么房屋内的生活必需设施设备理应随着房屋性质的 转移而转移,一并由王某享有所有权。谢某擅自将房屋内生活必需设施设备拆走,属于没有完整、适时的按照约定交付房屋,且导致买房人不得不重新进行装修,并 购买必需设施设备才能入住,导致王某不得不继续租房而产生租金损失。据此,要求谢某赔偿再次装修损失费和继续租房的租金损失共计6.9万余元。
而谢某则辩称,双方签订的房屋买卖合同及附件都没有约定出售的房屋包括附属设施设备,双方买卖的标的仅仅是涉案房屋本身,因此自己有权利拆除并拿走附属 设施设备,不同意王某的诉讼请求。
一审法院审理后,根据证据情况并综合考虑装修项目的必要性、被告拆除的装修物及附属设施的折旧等因 素,酌情确定具体赔偿数额,判令谢某赔偿王某装修损失费、租金损失费共计3万元。谢某不服,上诉到北京市第三中级人民法院,经法官反复做工作,双方达成调 解协议,由谢某赔偿王某装修损失费、租金损失费共计2.4万元。
■法官评案
旧房买卖应明确装修归属
对于这起案件,北京市三中院民二庭法官王海宁介绍说,近年来,随着二手房交易的增多,二手房交易市场存在的管理混乱、诚信缺失等现象纷纷涌现。因此,在 进行房屋交易的过程中,买方更应该提升法律保护意识,尽可能考虑周全；卖方则应该加强诚信意识,在不违反公序良俗的前提下维护自身合法权益。
上述王某与谢某一案中,虽然合同对交易房屋的装修条件、附属设施等都没有进行约定,但根据二手房交易的一般习惯,与房屋已经形成附合的装修物及满足房屋 基本使用需求的设施应当与房屋一并交付买方,而卖房人谢某却拆除了附合装修物及设施,影响涉案房屋的正常使用,使得买房人王某为恢复涉案房屋的使用条件, 不得不对涉案房屋进行必要的装修。因此,法院最终支持了王某的索赔要求,综合涉案因素酌情确定了赔偿数额,同时还部分支持了王某的租金损失。
针对此案暴露出的问题,王海宁法官提示,买卖双方在签订房屋买卖协议的时候,应尽可能的对房屋的附属设备设施等房屋本体之外的标的归属进行明确约定,并 以书面形式写入合同,以免将来产生不必要的纠纷。一旦产生了上述纠纷,受损失方应尽可能的保留好对房屋装饰装修产生的票据,好制作相应的修缮费用明细,对 当事房屋受损状况进行相应的证据保全或者通过照片进行证据固定。在受损证据收集完毕后,委托专业的鉴定机构对所受的损失进行及时专业的评估,提高自身受损 证据的权威性,以免举证不能导致自身损失的扩大。 |