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继新湖中宝公布募资方案投向两个棚户区改造项目之后，8月6日晚，宋都股份公告拟募资15亿投向商品房项目，再次给了市场极大的想象空间：地产再融资开闸或快于预期。8月7日，地产股早盘大涨2%，收涨0.86%。
针对地产再融资是否开闸事宜，监管层的态度略显暧昧。证监会上周五的新闻例会上，有关人士曾称新湖中宝拟募资的棚户区项目与住宅商品房不同，然相隔4日便出现宋都股份的商品房融资突破，招商地产同日停牌涉资产注入，以及冠城大通发布的可转债预案，均显示监管层对于地产再融资的防线已不那么牢固。
上述变化或与高层对于房地产调控的思路转变有关。多家券商分析师及地产业内人士指出，新一届政府已不再拘泥于行政化调控手段的运用，而是要让房地产回归市场化，在此之上，放开开发环节的融资是应有之义，只不过这个过程将是渐进式的。
开发环节融资或有序放行
根据新湖中宝的募资方案，其55亿募集金额将投向上海区域的两个棚户区改造项目。招商证券[微博](11.39,-0.19,-1.64%)分析师表示，新湖中宝预案过股东大会后仍需经过证监会、国土资源部和住建部批准；3个月内无明确否定意见出台则视为通过。预计实质性进展尚需时日，但经过前期反复论证和沟通，方案通过已是大概率事件。
招商证券分析师重申，地产或为宏观经济托底。稳增长呼声再起，短期内无法替代性的地产，将继续为宏观经济托底，每一次经济的下滑都将倒逼地产政策的放松；长期看，短效调控机制转向长效调控机制，进行市场化变革已成大势所趋；政策面无需过于担心，未来将难再有极端非市场化行政手段出台。
在此背景下，多数券商认为，再融资将从旧改、城中村项目开始逐步开闸，融资意愿强烈、业绩有支撑、周转快的优质房企将逐步受益。
本报记者调查显示，除了新湖中宝外，多家房地产公司拥有棚户区、旧改项目。中天城投、铁岭新城、万方发展、北京城建，乃至万科、保利地产[微博]等房企均从事上述业务。
近两年来，房企争相进入旧改项目。在近日由第一太平戴维斯主办的深圳旧厂房改造与城市更新研讨会上，深圳市规划国土发展研究中心土地研究组组长赵新平介绍，深圳建成区面积约900平方公里，其中近400平方公里掌握在原农村集体手中。“这部分土地在城市更新上有巨大的空间，”赵新平说。
深圳之外，武汉等城市也开始推出有利于房企进入旧城改造的政策，“主要是一级开发完毕之后能联动进行二级开发，而不是再去公开招拍挂市场跟别人竞价，”卓越集团执行总裁张远对本报记者说，旧改已成为主流开发商主要的拿地方式之一。
新湖中宝的案例表明，涉及一级开发业务或从事保障房、旧城改造、棚户区改造等业务的公司，由于符合国家产业政策导向，将首先迎来再融资放开的机遇。
出乎意料的是，根据8月6日晚宋都股份公布的增发预案，公司拟募集资金主要投向南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目，而这两大项目均为中小套型普通商品住房项目。
南京南郡国际花园项目的销售对象以20-35岁的年轻人为主，主要针对首次购房需求。该项目容积率为2.4，90平方米以下住宅套数占比达到92.80%、住宅面积占比88.84%，是定位于刚性需求的商品住房。
杭州东郡国际三期项目位于下沙大学城北板块，容积率为2.3， 90平方米以下住宅套数占比99.47%、面积占比99.65%，也是定位于刚性需求的商品住房。
这为普通商品房项目再融资打开了想象空间。事实上，刚需、首套房自住需求是被高层支持的房地产消费需求。央行近日便明确表态，继续信贷支持首套房自住需求，首套房贷款利率仍可以最低7折；国家发改委也表达了类似态度。
中投证券分析师李少明乐观指出，再融资利好参与安居房建设的北京城建、首开、中天城投、泛海；提供普通性住房的万科、保利、招地、荣盛、华夏幸福、金科，以及需解决同业竞争存母公司注资可能的招商地产、广宇发展、北京城建、中航地产。
降低开发成本？放开开发环节融资，是3年来诸多房企的期许。
万科董秘谭华杰曾对本报记者表示，开发环节融资受限，是导致楼市供求关系错位的重要因素之一。由于融资不畅，房企不能在地价低位时获取土地储备，进而不能提供更多的房屋，一定程度上造成了供应短缺；而房企的资金来源不得不更多地依赖购房者的首付款和按揭贷款，这使得市场波动更为剧烈。
A股再融资受限之后，包括信托、私募基金以及民间高利贷的飞速发展，推高了房企的融资成本，许多中小型房企平均资金成本上升至10%-15%以上。因此，包括万科、保利等大型房企高管在内，普遍认为放开开发环节融资，有利于房地产健康良性发展，亦将降低开发成本和财务成本。
首创集团董事长刘晓光在新湖中宝的募资公告之后公开表示，房地产长期持续的调控干预催生出许多不正常的发展路径，反倒推高了成本，最终造成消费者的高负担，而近期高层关于平稳健康发展的表态，是一个良好的开端。
不过，安信证券分析师表示，能参与再融资的公司有限，过去10年房地产再融资额也仅2340亿；再融资放开的利好，难以抵消行业资金成本面临持续上升的压力。
李少明指出，利率市场化背景下，短期内银行额度较紧将推升资金成本，预计房地产8 月成交仍较平淡，房价上涨压力减小。在房企融资有条件放开下，参与安居房建设、增加普通性住房供应以及与母公司存在同业竞争的公司，将有机会获得融资或注资。
华泰证券分析师曹光亮则分析，放开地产再融资，是高层发出决心从短期运动式的调控向长期制度化建设转变的信号。过去10 年房地产调控的失败，主要原因是调控目标设立的错误，各方无法形成基于制度和体系化的稳定预期。
曹光亮认为，新一届政府试图逐步纠正过去关闭房地产再融资渠道等非市场化的做法，转而力图通过棚户区改造、小城镇户籍放开、房产税扩容以及土地改革等建立“低端有保障，中端给市场，高端有抑制”的制度化长效机制，更依赖市场化的力量确保行业长期健康的发展。 |