去年11月后，深圳二手房市场成交好转。鲁力 摄
2012年的最后一个周末，广州番禺诺德名都的销售中心9时开门，门外已经堵满了守候的人群。不到3个小时，楼盘新推出的180套房源几近售罄。记者在现场发现，购房者中鲜见投资客的身影，基本都是自住型买家。该楼盘之所以受到追捧，很大程度上也是因为这是一个以刚需为销售目标的楼盘，主打中小户型，14000元/平方米的定价更能够为普通工薪阶层所接受。
岁末年初，在开发商“以价换量”的策略下，越来越多的低价刚需房型的推出点燃了首次置业者与换房家庭的入市热情，广东楼市似乎又掀起了久违的购房热潮。大多数品牌房企公布的成交数据不但完成了去年初定下的销售目标，而且更有不少业绩实现了飙升。
前不久的中央经济工作会议传递出了“坚持房地产调控政策不动摇”的基调，预期2013年国家相关部门仍会不断强调包括房贷、税收、限购等一系列调控措施。但业界普遍认为，“房企最坏的日子已经过去”，在刚需买家入市积极性提高、城镇化进程加速等利好因素的刺激下，整个行业将在平稳发展中迎来新的机遇。
刚需主导楼市“下半场”
越来越多的城市加入限购行列，信贷政策也向首次置业者以及二次换房家庭倾斜，在房地产调控政策持续走严的环境下，投资型的买家已逐步退出住宅市场，国内房地产市场进入到了刚性需求主导时代。而越来越多的品牌房地产开发商也开始踏上转型的道路。
“房企转型，要么向商业发展；要么就是坚守住宅，走刚需路线。”万科总裁郁亮在接受南方日报记者采访时曾提出，“房地产行业已经进入下半场。在上半场，房子更多表现出它作为投资品的属性，而在下半场，房子不再是很好的投资品，它将回归居住属性。”整个2012年，万科在广州的项目所推出的产品基本都是迎合首次置业者与换房家庭两大购房人群，而在周边城市，包括佛山、东莞、清远等推出的144平方米以下的中小户型产品就占到了极大的比例。
与万科一样，大多数品牌房企在楼市的严厉调控下走上了坚守“刚需”的战略。大量刚需产品的入市也为房企在调控政策影响下的市场中打开了一条新的出路。在2012年全年，包括万科、恒大、中海、保利、远洋等超过11家上市房企提前完成了全年销售目标。而主推中小户型产品的万科仅去年前11个月的销售收入就达到1271.5亿元，再次突破千亿元大关。
房企去年最明智的做法还是通过“以价换量”带动市场人气的回归。事实上，在调控的引导之下，房地产市场的发展进入理性时代，一线城市的楼价稳定以及二三线市场泡沫挤出成为楼市的一大亮点。
数据统计显示，去年广州在成交量同比大涨34.3%的情况下，房价的涨幅仅为6.7%，一年过去均价仍维持在12000元/平方米水平。而周边二三线城市的价格降幅更为明显，与大幅回升的成交量形成鲜明的对比。一度处于限购风口浪尖上的惠州仅是去年前11个月核心城区的一手住宅成交量就已经大大超过了前年的全年水平，但在价格方面却有了较大下滑。
城镇化提速迎来新机遇
2012年的完美收官以及2013年的良好开局，使得开发商们对2013年房地产市场充满信心。中国房地产业协会副会长顾云昌就认为，“楼市回暖已是确定的，中国房地产市场已经开始"软着陆"，新一年的楼市一定好过上年。”
支撑业界看好未来市场的除了行情走势，还有一个最关键的因素，那就是中国处于不断提速中的城镇化。党的十八大报告多次提到加快城镇化的进程。
中国房地产业协会副会长朱中一表示，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。“中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。”
事实上，调控不等于不发展。中央经济工作会议在强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的同时，也提出要“加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。
目前市场的热度大多集中在一线城市和部分核心的二线城市，但三四线市场跟随回暖的迹象也开始出现。“政策是市场稳定转好的一个关键。”合富辉煌首席分析师龙斌认为，无论是城镇化还是房价稳定，在目前的政策引导下对楼市的影响还是正面的。
南方日报记者 蒋劲劲