二手房价接近历史高点

　　经过今年的房价反弹，近来很多买房人发现最近的二手房（房源、代理、租房）价与限购前的历史高点已经相差无几。按照目前的政策环境和市场走势，二手房价很可能会在明年上半年创出新高。在这种心理的作用下，年底的二手楼市又掀起了今年以来的第二波高潮。

　　年初二手房价是谷底

　　从2006年就开始在望京开始从事房地产经纪工作的北京麦田房产(博客,微博)北望区区域经理孙铁谈起近两年的二手房市场的变化，可谓深有感触。他表示，“2011年春节假期刚刚结束，史上最严厉的调控就出台了。政策一出，马上就感受到二手房市场交易量急转直下。当时除学区房（上海中原、代理、租房）交易量和均价降幅较小外，其他产品都有不同幅度的下降。”现在看来，2011年底到2012年初是限购后这一波市场波动的底部。当市场跌到谷底时，二手房房价让当时的业主和买房人都有不小的变化：不少业主都转售为租，或者干脆不售，而买房人的观望情绪也越发浓重起来。

　　但到了2012年初，在央行降低存款准备金，尤其降低利息后，这一波房价上涨行情便开始启动了。到今年七、八月份，二手房成交量创出了今年的高峰。时到年底，二手房市场又掀起一波小高潮的同时，无论是成交量还是成交价格都接近历史高点。

　　望京、亚奥二手房价创新高指日可待

　　根据北京麦田房产的成交数据显示，望京商圈2012年下半年开始一直保持着较高的成交量，尤其是最近的11月，成交量、价持续上涨，成交均价约3.3万每平方米。北京麦田房产北望区区域经理孙铁表示，望京目前的二手房价已经接近限购前的历史高点，有一些热点小区的二手房价已经创出了历史新高。以望京大西洋(600558,股吧)新城二手房价为例，年初的谷底时价格在三万以下，目前的价格在四万左右。不仅大幅上涨了30%多，而且还创出了该小区房价的新高。

　　但孙铁认为，目前的成交量和热度跟2009年时最高点时有所不同。由于现在的买房人和业主大部分都经历过当年“疯狂”的市场，现在则显得冷静很多。但不论是买房人还是业主，目前都呈现出一些新的特点：目前的看房的客户购房诚意度非常高，反而是业主略显不稳定，大致是由于11月的报价和成交价都有较大涨幅，所以对后市预期较高。按照目前的走势，不久的将来望京会有更多小区二手房价创出新高。

　　二手房价向历史高点发起冲击的不仅是望京区域，北京麦田房产亚奥西区区域总监杨融林也表示，目前的市场回暖与限购前火热有着本质的区别：目前购房者大部分是刚性需求和改善型需求。而限购前投资客明显较多，最高达3.5万每平方米。限购后亚奥区域均价最低点时约为2.8万每平方米，而目前该区域内均价也接近了历史最高点。

　　明年二手房价将掀起“创新”潮

　　限购接近两年，北京二手房市场可谓跌宕起伏。回忆调控以来的北京二手房市场，北京麦田房产市场分析师张叶松表示，目前行业已日臻规范，购房者愈见理性。对于今后二手房的价格走势，他表示，由于二手房市场自身的特点，即个人交易市场相对较直接，不像开发商存在销售策略问题，所以市场供需关系反应会更直观、明确。只有当符合市场价格的供应量，也就是可售房源量与交易量之间的平衡被打破时，房价才会出现波动。从目前的交易量以及待售房源来看，在政策不变的情况下，二手房的价格将伴随着交易量的升高而升高。目前越来越多区域二手房价达到或者已经接近历史高点，如果市场没有大的改变，北京大多数区域二手房价会在明年创出新高。