房价降了？涨了？

　　10月份的北京房价到底是涨了，还是降了？

　　日前，北京市房协发布，10月份北京新建商品住宅成交均价为2.08万元/平米，环比下降0.8%。而很快有购房者表示，这与自己的切身感受不一样。

　　一位业内人士甚至说，以前房协在发布数据的时候，都会举例。但是这次不同，房协没有拿任何项目个案进行举例，房协是拿不出降价的项目来举例。

　　一位研究人员也指出，仅从2012年1月份热销的项目在10月份的售价进行对比，最高的涨了40%以上，最低的也涨了10%以上，找不到降低的痕迹。

　　例如，远在通州的合生滨江帝景项目9月份售价1.6万元/平米，10月份售价涨到了1.8万元/平米。管庄地区的远洋新悦项目，1月份售价18361元/平米，10月份售价20820元/平米。

　　而10月份到11月份已然是今年房屋供应的最高峰时期，有33个项目在售。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，11月到年底的这段时间内房地产市场已经进入销售淡季，相应楼市供应量也开始出现下行趋势，房价更难下降。

　　任启鑫表示，愿意在此时间段销售的房屋，第一类是前期销量较好项目频频加推房源，例如海淀九号与金域缇香等。第二类是久未推新的老项目后期，例如中信新城等。

　　任启鑫分析认为，进入今年以来，不少项目甚至取得了可以媲美调控之前楼市火热期的销量，但是取得这一成绩的前提则是价格的调整，甚至是大幅调整，部分区域或项目降价幅度高达30%-40%。在这一阶段部分不愿降价的项目则选择“捂盘过冬”方式，以期能扛过调控带来的价格低迷期。

　　而能够选择这一方式的多为资金雄厚的大型房企。进入年底阶段之后，随着大量项目“以价换量”成功之后开始再度调整价格，北京住宅市场价格又逐渐开始进入上涨周期，上述“捂盘过冬”项目也纷纷选择这一阶段入市，分享价格上涨之后的“利是”，而入市价格相比其前期有所上涨。

　　整个市场正在呈现逐步上涨的局面，而调控部门由于换届等原因，还在稳定原有政策，也并未对新的市场情况做出提前的研判。为了不至于使市场大起大落出现假的信号，进而影响调控部门决策，以至于房地产市场再度陷入不稳定的摇摆期，笔者建议，第一，住建部应该建立房价上报系统的科学指标采集体系，各地房价发布仍需由统计局来负责；第二，严格限制高价盘入市，笔者简单统计后发现，2012年北京市场上在售单价超10万元的楼盘比例近5%，超5万元的比例超15%，高价盘对于周边区域价格的拉动不容小视；第三，增加供应量，今年以来很多城市住宅用地没有完成计划，应该继续加大住宅供地，稳定市场预期。

　　目前，北京等主要城市楼市需求仍是刚性需求为主的购买市场，应该继续坚持限购政策不放松，等待窗口期，设计房地产调控的市场机制。