置业调查：什么样的房子最具幸福感

　　在哈佛大学，当前最受欢迎的课程不是时髦的经济学，也不是实用的法学课，而是一门围绕“幸福感”所讲授的幸福公开课，授课者泰勒博士的“幸福感是衡量人生唯一标准”的思想受到了众多听众的认同。本期，蓝地产以此为题，分别站在婚房需求者、改善型需求者、养老需求者和高端需求者的立场，从区域、价格、产品三个角度，与您共同寻找天津最具幸福感的房子。

　　【区域篇】

　　从天津人的居住习惯看，往往都带有一定的“地域情结”，而和幸福感有关的除了地域情结之外，更重要的是不同区域的地段价值。在当前市场仍整体趋冷的情况下，河西区、南开区以及河东区凭借自身的规划建设和配套升级，仍保持着稳定的市场成交，且价格没有出现大起大落。河西区和南开区属于市区中较为传统的片区，交通生活医疗教育设施发展比较完善，房源地段价值在各类购房需求者心目中地位已经建立，市场活跃度一直较高。河东区近几年区域发展较为迅速，片区内地铁等交通设施的建立、大型综合体的兴起，也使得区域地段价值不断上升，购房者对区域房源的认知程度加强。尤其是区域房源中小户型居多，恰恰迎合了当前释放的刚性需求，因此成交量随大幅上涨。

　　由于购房需求不同，购房者所倾向的片区也会不同。记者调查了解到，对于婚房需求者来说，购房用做自住使用更看重房源地段和工作生活便利程度，因此更倾向于生活配套发展完善或者交通便利的片区，如河西区的下瓦房片区、南开区的鞍山西道片区、河东区的大直沽片区等；对于改善型需求来说，其更青睐户型稍大以及生活配套较为完善的片区，如河西区的人民公园片区、和平区的南市片区、南开区的海光寺片区等；对于养老需求者来说，更关注房源楼层较低或配有电梯、周边设有公园等散步休闲设施的片区，如河西区的体院北片区、南开区的水上公园片区、河北区的望海楼片区等；对于高端需求来说，居住舒适度是首要考虑的条件，因此其更喜欢较大户型、小区配套设施完善的片区，如梅江片区、老城厢片区、奥体板块以及海河沿线的一些高档居住区。

　　我爱我家市场研究中心分析认为，从区域角度看，热点区域的形成和特定需求的人群之间会形成一定的对应关系，比如年轻群体爱好休闲娱乐，喜欢居住在市中心区商业繁荣地段，同时，以交通便捷方便出行为佳；而养老需求者则更侧重居住地的清幽的环境，最好毗邻公园场所，可以清晨锻炼夜晚散步，同时，周边需要有完善的日常生活配套和医疗设施。

　　【价格篇】

　　近两年，在政策调控下房价走势趋稳，不同置业者的诉求也表现得更为清晰。市场成交显示，80万元以下、一两室中小户型房源受到婚房、拆迁等刚性需求购房者的追捧；改善型需求购房者由于其资金较刚性需求购房者充裕，加之更青睐户型稍大的房源，因此成交总价在百万元以上的房源较多；养老需求者更热衷于购买楼层较低、朝向较好的住宅，因此对于同片区房源来讲，通常总价稍高；对于高端需求购房者来说，资金充裕度较高，加之其中意房源户型较大，面积多在100平方米以上、小区环境质量高、周边配套设施完善，因此房源成交均价一般在20000元/平方米以上。

　　“不做房奴”是年轻人的口号，“量力而行”是业内人士的建言，以理性置业的思路换得名副其实的幸福感，受到众多购房者的认同。对此，市场研究机构也建议购房者从实际出发，幸福优先，切莫贪大求全。

　　置业者从价格方面应如何考虑呢？我爱我家给出的建议是：作为婚房需求者，资金充裕度较低，因此根据资金能力，80万元以下房源实用性较高，婚后暂时不打算要小孩的夫妇，可以先购买30平方米至40平方米、50万元左右的一室房源作为过渡；对改善型需求来说，购房预算可稍高，当前市场中80平方米至90平方米的百万房源可做首选；养老需求购房者，一般40平方米至50平方米左右的一室就能满足其居住需求，因此购房总额可以预设在50万元至60万元左右；对高端需求购房者来说，由于片区房源总价较高，同时受政策影响严重，购房优惠措施较少，因此应多考虑购房首付比例、还款压力以及房屋税费等。

　　【产品篇】

　　好的住宅产品能够给人以憧憬，使主人更愿意用心装点自己的世界，并且生活于其中怡然自得。这就要求一处好的居所，在外部必须具备较高的绿化和景观设计，内部应有科学实用的空间划分和良好的光照、通风设计。

　　对于改善型需求来说，他们更在意房源的居住舒适度，如楼层的更换、户型的变化以及面积的增大等，因此中大户型房源易受到他们的关注。养老需求购房者比较喜欢楼层较低、小区环境较为安静、有多处散步娱乐场所的片区。而对于高端购房需求者来说，更倾向于购买户型较大的房源，同时这一购房群体对区域地段价值和小区居住舒适度的要求也较高。而对于婚房需求者，如果当前资金较为充裕，则可以更多地考虑结婚之后房源的实用性。

　　根据本报调查，购房者对具有幸福感的房子，在产品层面上提出了如下要求

　　1.户型尺度适宜、空间有效分离、通透性好，能够在“动静”、“公私”、“主次”、“干湿”四方面有所区分。

　　2.采光充分，通风好，能有充足的楼间距保证光照和避免视线干扰，并且小区内有一定的景观设计和健身器械。

　　3.交通便利，方便上下班和走亲访友；生活便利，短距离内能够买齐日常生活必需品。

　　4.具备较好的医疗资源、教育资源和休闲场所，能为长期生活提供保障。

　　5.社区人文素质较高、物业管理服务到位。

　　6.能受益于市政规划，使得居所随着地段价值的提升具有较好的保值能力。