今年房价或稳中有降 高库存仍是楼市最大风险

　　(钟伟认为，2012年房地产行业尽管景气下行，但大体能维持10%-15%的投资增速。资料图)

　　红网长沙3月13日讯（潇湘晨报滚动新闻记者 文洁）“今年货币政策看不到实质性的松动，但由于结构的变化，今年房价有可能稳中有降，中等价位房源和保障性住房中可销售的房源将可能占据今年的主要销售市场。”3月10日，在长沙开福万达广场投资有限公司主办的“2012万达公馆城市豪宅高峰论坛”上，平安证券首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟直言。

　　依然是标志性的打扮，光头，眼镜，休闲西装。“现在不是一个卖房的好时机，但对于买房者来说是一个不怎么坏的时机。”钟伟说，房地产价格短期看区位，中期看库存，长期看汇率“2013-2015年，可能是一个敏感期，而2015-2018年有可能是抛房的时机。”

　　

　　分析

　　货币政策并无实质性松动

　　在这次两会上，政府层提出的今年GDP增长调至7.5%，这引发普遍关注。联想到今年年初货币政策的些许调整，对于货币政策松动的猜测开始甚嚣尘上。

　　“货币政策不大可能有实质性松动。”问及货币政策，钟伟反应极快地说。他表示，从货币供应和新增信贷预期值看，货币数量和价格均无实质松动。“预测全年信贷新增8.2万亿，M2和信贷增速分别为13%和14.5%。”

　　钟伟表示，预计2012年全年经济增长虽放缓但调整余地仍大，全年增长约8.6%，走势平稳。投资将温和回落，消费缺乏明显亮点，收入增长放缓和温和通胀持续制约消费。外贸增速将低于长期趋势线，但无大滑坡。资本外流加剧，人民币汇率微升约2%。此外，通胀将不是焦点问题，全年约维持3.6%水平。他认为，2012年的财政政策将总体中性偏紧、结构失衡加剧。“2012年将延续资本净流出的加速状态。”

　　预判

　　考验期或在2013年-2015年

　　微妙的是，尽管钟伟明确表示房价在2012年有可能出现“稳中有降”的趋势，但他似乎更倾向于这有可能是一种“假摔”的表现“事实上由于房价统计中以均价为主，今年房地产结构的调整，有可能带来房价下调的表现。”

　　钟伟认为，“房价下跌有可能是结构调整带来的‘假摔’，也有因为市场不好出现的真跌，2012年可能因为这两种因素作用而出现稳中有降的趋势。”2012年房地产行业资金大致处于松紧平衡状态，资金链失控断裂的可能性很小，2012年房地产行业尽管景气下行，但大体能维持10%-15%的投资增速。

　　钟伟认为，对于房地产市场而言，2012年，政治、经济增长、从地方财政等视角观察，房地产政策出现整体松动的余地很小。“限购调整可能性不大，限贷有可能出现微调。”

　　但真正的考验期或许还没到来。“考虑到库存、销售回款以及资金平衡，房地产真正的考验在于2013-2015年期间。”钟伟说。

　　前瞻

　　风险仍在高库存量

　　“可以说，由于城市化依然强劲，在中长期视角内，每年全国数千万的新城镇人口和约1.5%－2%的住房改善更新需求，决定了市场仍可享有500万-800万套住宅的刚性需求。”但钟伟的表情并不那么乐观。

　　房地产行业真正风险在于不断累积的房屋高库存。“我们分析认为，截止到目前，从全国在建项目的面积来看，按照去年的成交量，至少可以卖三年。”在钟伟所做的一份分析数据中，房地产行业资金来源（8.3万亿元）仍然大于投资额（6.2万亿元）和销售额（5.9万亿元），“这意味着房地产市场存在的最大压力在于价格调整和去库存化。”

　　钟伟认为，到2012年、2013年底，商品房房屋库存大约为45亿—46亿平方米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000亿—3500亿元，从而严重挤压房地产利润。“2015年至2018年，可能是一个抛房的好时机。”钟伟说。