商业地产泡沫隐现 部分开发商未雨绸缪

　　住宅限购之后，商业地产得宠。继2011年万亿资金逐利商业地产后，2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后，有业内人士认为，商业地产的泡沫正悄然吹胀。记者了解到，部分涉足商业地产的企业已经开始着手准备，通过谨慎扩张、运营模式多元化等方式，来规避可能到来的“暴风雨”。

　　中国商业地产联盟近期发布的报告显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交总额同比增长34%，成交均价同比上涨7.5%。与此同时，写字楼空置率持续走低，租金涨势如虹。

　　受租售价格上涨的刺激，2012年以来，商业地产项目不仅在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入。业内专家表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金不可估量，其中不少是因为住宅限购而转向商业，主要的诱惑就在于商业的价格在不断上涨。

　　所谓“外行看热闹，内行看门道”，从记者采访的情况来看，目前商业地产的总体形势远没有外界想象得那么乐观。当SOHO中国宣布2012年维持去年的销售目标230亿元不变，并高调宣布提高旗下项目售价时，高盛和瑞银两家国际投行却泼来一盆冷水，预测其可能完成的年度销售额仅为117亿元和166亿元。

　　业内人士认为，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。据搜房网统计，2012年上海将有22个商铺项目入市。高纬环球发布的报告称，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米。此外，由于2011年土地供应结构变化，住宅用地比例下降，商业性用地比例增加，上述用地将在2012年~2013年流入市场。

　　由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩风险。阳光新业集团副总裁吴尧认为，除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露。

　　不过吴尧也表示，从趋势上看商业地产市场整体形势依然会继续向上，一些大企业还会对商业地产追加投资，未来问题项目的出现也可能会带来绝佳的并购机会。记者了解到，针对未来市场潜在风险，部分企业已经开始未雨绸缪。

　　“出于对未来市场的考虑，公司还是决定依照原计划稳步扩张。目前公司资金充裕，并不排除年内会并购1~2个商业项目的可能。”吴尧说。

　　吴尧还谈到，考虑到未来2年内将会有大量的商业项目入市，而市场内的专业人才十分缺乏，公司决定依托自身成熟的商业管理团队，大力拓展商业管理输出，通过受托管理的方式进行扩张。