难抑楼市微调冲动 地方政府前仆后继试水

摁下上海又浮起沈阳

　　上海“持居住证满3年居民可购二套房”政策刚被叫停，昨日沈阳又爆出地方政府为刺激楼市成交推出的举措：据媒体报道，沈阳市于今日上调了个人公积金贷款额度。其中，个人贷款最高限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万提高至50万。

　　“提高公积金贷款额度对当下萎靡的楼市而言，显然是一种利好。”在北大公共经济研究中心研究员韩世同看来，与此前各地出台的税费优惠、购房补贴、修改住宅标准、购房入户等政策一样，这都将刺激楼市成交量上升。“其实地方政府也挺难熬的，习惯于多年的土地财政，地方政府楼市政策微调的冲动难以遏制。”

　　上海松绑政策一周夭折

　　此前有市场传言称，持长期居住证满3年可享受上海本地户籍居民同等购房资质。2月21日，上海市住房保障和房屋管理局回应证实确有其事，并称，“这在楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满3年以上的居民家庭。”这被市场解读为上海楼市调控政策出现放松。

　　然而不到一周的时间，上海外地居民的二套房限购政策即被打回原形。2月28日，上海市住房保障和房屋管理局转发了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》（以下简称《通知》），要求严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。

　　其中，《通知》中首次明确上海市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭；同时，还明确了子女成年后购房口径。这意味着“外地户籍居民持上海长期居住证满3年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”不成立。松绑政策实行一周便即告夭折。

　　“我们认为还是中央不认可上海对户籍的定义，以及可能对房地产调控带来的负面影响，所以地方再次修改。”国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，上海前期提出的持三年居住证可享受上海户籍的买房待遇，实际上是扩大了二套房的购买群体，如果这部分人进入市场，其性质多为改善或投资性购房，与中央提出支持首次置业的调控方向也并不契合。

　　沈阳提高公积金贷款额度

　　就在上海叫停松绑政策的同一天，2月28日，沈阳又爆出提高公积金贷款额度的举措。据媒体报道，虽然正式的文件尚未下发，但该消息已从沈阳市住房公积金管理中心和多个管理部得到证实，公积金贷款额度刚刚提高，已经按照新政执行了。

　　“以提升公积金贷款额度的形式来刺激本地成交并非沈阳首创，常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策上调可贷款额度。”中原地产三级市场总监张大伟向南都记者表示。此外，马鞍山对自住型住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；重庆与杭州对购房者进行补贴，长春与从化对购房落户适当放宽条件，北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准、中山出台限价新价格、芜湖出台购房减税等，“有些已经被叫停，但这些举措无疑都构成购房的利好。”

　　近期楼市回暖料难持续

　　上海叫停松绑政策的消息一出，资本市场立刻出现剧烈的回应。在昨日的股市交易中，房地产股领跌，142只股票，其中有125只下调，平均跌幅达到了2.5%.

　　“上周因为上海松绑政策导致的影响不仅反映在房地产类股票上涨了9 .61%，也使得全国很多城市出现了市场复苏的迹象。”张大伟表示，上海限购被叫停第一天，已经在资本市场带来了巨大的影响，而预期对楼市的影响还将加剧。

　　根据中原地产的统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策。这其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都等城市的松绑政策，这类城市均出现了政策出台几天后就被搁浅；另一类则在限购政策的大框架下，在土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方面做适当微调。

　　“从实际效果来看，不触动限购红线的调整对成交量并没有多大促进作用。”张大伟表示，以税费进行调整的北京为例，最近2个月成交量依然维持低迷。其他调整的城市也未出现成交上涨。“预期在6- 12个月内房价还有可能有10%-20%的下调。”

　　“最近复苏的市场可能再受打击。”韩世同则表示，上周一线楼市均出现成交量的大幅上涨首要因素仍是开发商实质上的降价走量，“从中央三番五次叫停地方松绑政策来看，刚需购房获得一定的政策支持，但严格限购的大局未变。”