2012中央房地产调控政策不会放松

　　随着国内住房市场销售全面下跌，市场价格也出现些微下降，各地方政府软性托市政策随之开始。2011年底北京市上调普通住宅指导价，广东中山市春节前夕上调房屋最高限价，安徽芜湖市日前发布楼市新政，但昨日宣布暂缓执行。而最近央行强调继续落实差别化的住房信贷政策，也被市场理解为保证首套住房信贷政策的放开。

　　不过，无论地方政府托市倾向如何明显，无论房地产开发商及相关利益者如何制造保证“刚性需求”的概念来让当前住房市场走出困境，但中央政府要挤出房地产泡沫、打击住房市场投机炒作的决心是十分明确与坚定的。当前房地产市场许多政策并非短期政策，而是一种长期政策，比如差别化的个人住房信贷政策。2012年中央政府的房地产政策基本上不会有太多的调整。因此，当前不少人理解为房贷政策放开，是一种对政策的误解。

　　就当前住房市场的情况来看，住房价格回归理性、住房市场转型为以消费为主导的市场已成为社会共识。正因为有这个共识，无论是房地产开发商及相关利益者，还是地方政府，均把住房消费者看作是稳定当前房价水平的救命稻草，并开始鼓吹如何通过不同的优惠政策让所谓“刚性需求”的住房购买者进入市场。

　　当然，基本居住权是每个人的天赋人权，现代文明社会的政府有义务保证社会的每一个公民基本的居住条件。在现代社会中，要保证公民的基本居住权，采取的方式是多种多样的。可以通过政府的直接提供，也可通过政府补贴的方式让一些人进入市场购买。因此，政府通过优惠政策鼓励居民进入，以改善自己的居住条件合乎情理。不过，有几个问题需要弄清楚，否则房地产开发商及相关利益者就容易钻政策的空子，把帮助居民进入住房市场的优惠政策变为其牟利的工具。

　　首先，即使在一个以消费为主导的住房市场，有没有住房的“刚性需求”是房地产开发商虚拟的鼓励住房消费者进入高房价市场的一个炒作概念。在这些人看来，住房权是居民的天赋人权，每个人对住房的需求都很正常。因此，只要有住房需要就有住房需求。但住房需要与住房需求是完全不同的概念，住房需要是个人对某种物品的欲望与向往。这种需要可能实现，也可能无法实现。没有支付能力的需要只能是潜在需求，而不是现实的需求。因此，住房“刚性需求”是不成立的。

　　中国住房市场从计划中走出来只有近十年的时间，居民对住房的需要肯定很大，但城市居民要把这种住房的需要转为现实的住房需求，需要看住房市场的价格与居民对该价格的支付能力。如果居民没有能力来支付现有住房市场的价格，那么居民对住房的需要无法转化为住房需求。

　　从国内住房市场看，前几年政府采取的住房优惠政策，把住房投机炒作与住房消费需求相混合，这种情况下，住房投机炒作者出价肯定高于住房消费者，从而把住房市场的价格越推越高，住房市场最后只能成为以投机炒作为主导的市场。这几年全国各地尤其一二线城市的住房价格快速飙升，过高的房价也把住房消费者逐渐挤出市场。以投机炒作为主导的市场，不仅表现为前几年房价快速飙升(如北京的房价上涨8倍以上)，而且表现为2010年房地产宏观调控以来住房市场“量跌价滞”。

　　在这种情况下，由于住房的性质并没有多少改变，过高的住房价格没有多少调整，如果政府希望通过不同的住房购买优惠政策让住房消费者进入市场，实际上是鼓励住房消费者进入高房价的市场，这样的市场发展政策也是短期的政策。只有当住房价格水平真正回归到理性价格，让绝大多数居民都有支付能力来购买，住房消费者才能够真正有能力进入市场。这时，住房市场需求才能真正地释放出来。