一房两卖纠纷曝出地产业深层问题

　　调查起因:宁夏回族自治区10户购房者状告房地产开发商一房两卖

　　调查发现:承建项目的包工头私自将房屋出售，造成一房两主局面

　　不久前，宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院审理了一起看似平常的民事纠纷案10户购房者状告开发商一房两卖。但作为被告方宁夏大禹房地产开发公司中卫分公司也是一肚子苦水，10户购房者已与公司办结了交房手续，大部分人拿到了钥匙，根本不存在一房两卖的情况。事实究竟如何?

　　商品房遭争抢

　　今年47岁的沈建华是中卫市沙坡头区的农民，多年来一直从事建筑业。2007年至2008年，在朋友介绍下，沈建华与石嘴山市大业建设发展有限公司签订了3份协议，约定由沈建华承建禹都花园3个住宅楼内部工程。而石嘴山市大业建设发展有限公司，则是一家挂靠在大禹房地产开发公司中卫分公司的建筑企业，禹都花园住宅楼建设是大禹房地产开发公司中卫分公司的开发项目。

　　沈建华与大业公司约定，施工期间，如果大业公司存在拖欠工程款的情况，则沈建华享有禹都花园6号楼优先受偿的权利。

　　不过，让大业公司没有想到的是，从2008年到2010年年底，沈建华一边施工，一边为了筹措垫资，私下将禹都花园6号楼的11套房产以抵顶和预收售房款的方式出售给他人，所售出的房产都没有通过开发公司办理任何手续。此外，沈建华还自己住了一套房屋，也就是说，禹都花园6号楼的12套房产被沈建华占用。

　　其实，沈建华在收取11套房屋购房款时就知道，这11套房屋的产权属于开发公司，他自己没有权利直接向任何人发售，这11名购房者也得不到房产。但是，沈建华仍然将11套房产借款顶账获得的255万元用于建楼、发工资、还个人银行贷款等支出。

　　2009年6月，禹都花园6号楼竣工。在不知沈建华已私自出售11套房屋的情况下，大禹房地产开发公司将6号楼的房屋出售给购房者，签订了正式买卖合同，并相继给大部分购房者办理了房产证。

　　当禹都花园6号楼的购房者拿着钥匙，准备入住新房时，遭到了阻挠沈建华以尚未决算，大业公司没有付清工程款为由，采取封门、堵楼道、损坏锁子等方式阻挠从开发公司购买该11套房屋的购房人入住。

　　结果，一边是手持商品房买卖合同和房产证的购房者，一边是拿着沈建华“白条”的购房者，双方僵持不下。

　　争房产引诉讼

　　眼瞅着房屋“争夺战”愈演愈烈，开发公司向公安机关报案，警方随即将争议房屋查封，但沈建华等人仍强行装修入住。

　　2011年5月，沈建华以涉嫌诈骗罪被刑事拘留。2011年6月，从大禹公司购买房产的10名购房者将大禹公司起诉到法院，请求法院判决解除与大禹公司的商品房买卖合同，返还购房款和可得利息等。

　　2011年8月，中卫市沙坡头区法院公开开庭审理此案。在庭审中，大禹公司提出沈建华涉嫌合同诈骗案尚未审结，而两案之间有着必然的联系。沙坡头区法院作出了中止审理的裁定。

　　其后，沙坡头区法院对沈建华涉嫌诈骗案进行审理，认为沈建华犯有诈骗罪。沈建华不服，提出上诉。2011年12月，中卫市中级人民法院作出终审裁定，认为沈建华明知自己对承建的楼房无所有权和处置权、售房权以及顶付工程款的房屋应当办理顶房手续，合同双方就顶付工程款的房屋价格等问题未进行协商和确认，没有与开发公司办理任何手续的情况下，隐瞒事实真相，对买房人声称公司答应以6号楼一个单元的房屋顶付其工程款，先后擅自将6号楼的11套房屋以房屋顶借款和预售收取购房款的方式出售于他人，骗取11人买房款255万元，其行为构成诈骗罪。终审裁定维持一审法院对沈建华以诈骗罪，判处其有期徒刑11年，并处罚金1万元的判决。

　　沈建华诈骗案审结后，沙坡头区法院恢复了10名购房者起诉大禹公司的商品房销售合同纠纷案的审理。

　　2011年12月21日，沙坡头区法院第二审判庭公开开庭审理此案，在庭审中，购房者代理人提出，沈建华已用钢槽将6号楼所有单元门焊住，至今无法验收房屋。同时，房屋被沈建华非法处分后，已被他人强行装修，造成一房两主的情况，属于事实上的一房两卖。目前房屋不能实际交付，原因是开发商管理不规范，造成施工单位占用房屋，开发商应该承担责任。大禹公司则认为，涉案房屋只签订了一次商品房买卖合同，是沈建华非法将房屋骗卖给他人，不属于一房两卖，实际上10名购房者中大部分都取得了房产证，现在提出解除合同不符合法律规定，所以购房者的诉讼主体资格不适格。庭审结束后，法庭当庭组织双方调解失败。此案目前尚未宣判。

　　与开发商签订购房合同的购房者李根强告诉记者，禹都花园6号楼的房子现在仍空着，他们住不进去，从沈建华手中买房的人将房子草草装修后也不敢入住。

　　大禹公司的主要负责人告诉记者，这起合同纠纷案其实并不是一房两卖那么简单。由于房地产业不景气，再加上原材料价格上涨，不少包工头承包工程出现亏损情况，这些包工头一旦走投无路，就会私自出售房屋以偿债务此举虽可能让包工头陷牢狱之灾，但毕竟逃过了一身债务。

　　购房者诉开发商一房两卖；开发商认为，购房者已与公司办结了交房手续，大部分人拿到了钥匙，不存在一房两卖的情况

　　由于房地产业不景气，再加上原材料价格上涨，不少包工头承包工程出现亏损情况，这些包工头一旦走投无路，就会私自出售房屋以偿债务此举虽可能让包工头陷牢狱之灾，但毕竟逃过了一身债务。