楼市寒潮侵袭 房企如何过冬

　　就在极寒天气肆虐欧亚大陆之时，国内楼市也遭遇了寒潮侵袭。尽管是新春伊始，但是没有太多起色的成交量让许多开发商感觉到，这个冬天有点长，春天似乎还遥遥无期。

　　据德佑地产市场中心统计，今年1月份上海新建商品住宅成交面积仅为21.3万平方米，同比去年同期大幅下滑。来自北京市住建委网站的数据显示，1月份，北京市包括保障性住房在内的新建住宅成交4473套，环比大跌70%，创下了47个月以来的新低。而春节以来，一线城市的许多板块依然是“零成交”。

　　在行业骤然降温、巨大的销售压力下，楼市暴利的盛宴似乎已经结束，曾经“不差钱”的房企资金缺口开始暴露。自从去年底万科总裁郁亮抛出“过冬论”，就被许多开发商所信奉，在市场环境急转直下的背景下，众多房企早已启动了过冬模式。

　　为走出资金困境，越来越多的开发商开始抛售资产和项目。近日，绿城陆续出售其在杭州、上海的部分项目，引起了业界的高度关注。像绿城这样的大型房企陷入了财务困境，反映出在过去几年行业扩张中，部分房企资金占用过大，随着销售下滑、库存积压，面临着越来越大的资金压力。而更大的资产出售规模来自主业非房地产的上市公司，据统计2011年有近20家此类公司先后变卖房地产项目或者抛售股权。这些上市公司退出房地产领域一方面是为了缓解资金压力，另一方面意在防范房地产市场风险释放造成盈利下滑。

　　在成交节节下挫的冲击下，生存成了中小型房企的第一目标，众多开发商一改往日一掷千金疯狂拿地的作风，减缓拿地、延缓开工成为其过冬的一种策略。据海通证券统计，1月份统计城市的土地成交面积同比下滑40%，成交金额同比下滑63.4%。业界人士分析，如果成交量不能及时回暖，库存继续积压，延缓开工和开盘只会增加开发商的财务成本，将来会面临更大的销售压力。对于开发商而言，最重要的是“开源”回笼资金，而并非一味消极“节流”，如果没有销售回款的源头，资金流迟早会干涸。

　　有观点认为，随着资金链愈绷愈紧，开发商将逐渐失去与购房者僵持的砝码，与其出售资产断腕求生，还不如主动降价求售，适应新的市场环境。我们看到，去年行业龙头万科以1215.4亿元的销售业绩继续领跑全行业，与其在大型城市的全面降价有关。去年11月，北京的金隅万科城推出的三期新房源每平方米均价比上期低近3000元，另外万科在上海的万科清林径、尚景苑等项目优惠幅度均超过20%，在深圳、长沙、南京等城市也有不同幅度的优惠措施。而依靠降价促销获得良好业绩的龙头房企不止万科一家，保利地产也在新年之初在全国40多个大型城市举行了大型促销活动，涉及2万套房源和100多个在售项目。

　　为储备过冬资金，一些大型房企不管是在业务模式还是城市布局上开始了全面转型。万科、碧桂园等房企在三四线城市的布局力度持续加大，并将未来的开发重心逐渐向商业地产转移。除此之外，去年以来部分上市房企还掀起了一股向矿业进军的热潮，迄今已有莱茵置业、中天城投、嘉宝集团等企业披露了“涉矿公告”和投资计划。显然，在楼市下行周期，许多房企都担忧，单一的房地产开发业务模式存在很大风险，寻找新的盈利增长点，能够降低整体运营风险。

　　春节过后，一线城市许多楼盘出现了五花八门、让人眼花缭乱的促销方式，甚至包括送房贷、团购优惠等促销怪招。这也意味着，越来越多的开发商意识到，现金为王是目前房企生存的铁律，促使成交量回暖才是安然过冬的根本途径，而实质性的降幅才是吸引购房者的最大法宝。

　　业界普遍认为，当前许多开发商感到无所适从，主要是因为当前的市场环境与过去相比已大相径庭，以往的非理性火爆行情不健康、不可持续。经过对投资性需求持续抑制，目前支撑市场的是刚性需求和改善性需求，这部分购房者对房价极为敏感，并有一个与其收入水平和支付能力相对应的心理价位。只有房价回调到其所能承受的范围，才会选择出手。因此，只有降价到位的楼盘才能受到购房者的垂青。近日国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。众多房企还需抛弃政府救市的幻想，及时转变销售策略，以价换量。成交的“春天”，实际上掌握在开发商自己手中。