随着房地产调控的不断深入，持续处于冰点的二手房成交量，使房产中介在一线城市出现全面亏损——
房产中介靠什么“过冬”？
严厉的房地产调控，不仅使房地产开发商感受到阵阵寒意，也让身处二级市场的房产中介陷入了又长又冷的冬天。
从去年初热点城市开始实施楼市限购，一线城市二手房成交量呈现出“L”型走势，并不断创出新低。受其影响，前两年赚得盆满钵满的房产中介也开始出现亏损、关店、倒闭、裁员等现象。调控在短期内不会放松，面对生存压力，房产中介又要靠什么来过冬？
平均每个店亏5万——一线城市中介全面亏损
大年初五，许多店铺门前放起爆竹，龙年正式开张。而不少房产中介的门店却仍在放假。
“往年我们初二就正式开门营业了，春节假期也有不少业务量。今年连电话咨询的都很少，业务员都放假了。”在北京市朝阳区百子湾的一家房产中介，留店值班的业务员罗海红告诉记者，往年春节假期根本走不开，十几名业务员必须倒休，今年几乎全都回家过年了。
四五年前，当这一区域几个大楼盘刚刚开始交付入住的时候，这家中介门店就已经开张。在罗海红看来，2011年下半年以来二手房交易的冷清是前所未有的，即便在2008年金融危机期间也没有这么差。像罗海红这样的老业务员，去年下半年至今也只卖了4套房子，而在前两年市场火爆的时候，一个月就能卖4套。相应的，罗海红的收入也锐减，主要靠租房业务获得一些收入。
在春节放假前，这家门店已经有3个业务员提出了辞职，春节后不再回来上班。 “我们这个行业底薪很少，一般只有一两千块，市场好的时候，一个月挣一两万都不难。现在这种行情，吃饭租房的钱都挣不出来。不用老板裁员，一看形势不好业务员自己就不干了。”罗海红说，“如果这种市场行情再持续半年，恐怕我也得撤了。”
从朝阳区红庙路口到金台路路口，短短500米的道路两旁，最多的时候曾有十多家大大小小的房产中介门店。既有链家、我爱我家这样在北京市场上知名度较高的大中介，也有不少小中介。去年开始，一些小中介陆续关门，如今只剩五六家还在正常开门营业。
记者日前走访了其中几家门店，尽管春节假期已过，但业务员普遍上班的积极性不高。“不少人觉得回来也没什么成交量，索性在家多休息一段时间。”其中一家门店的一位业务员说。
不仅是北京，上海、深圳、武汉、厦门等多个城市近期被曝房产中介接连关张，甚至有全国性品牌中介直接完全撤出某个城市。
限购令实行以来二手房成交量持续处于冰点，使房产中介苦不堪言。以北京为例，2011年北京二手房成交量约12万套，远低于2009年的26万套和 2010年19万套。今年1月，二手房交易套数为2934套，创造了2008年11月全面网签以来39个月的最低历史记录，成交量同比2011年受春节长假影响的2月份，下降了65.4%。
“在北京，如果每个月二手房成交量少于1万套，中介行业就可能会出现全行业的亏损。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有一家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，“实际上是在止损。”
北京二手房中介行业经历2009年的快速增长后，中介门店一度扩张到6000家以上。据链家地产发布的研究报告显示，2011年北京中介门店共关店约 1400家，其中超过七成为中小房产中介。根据成交量缩水程度及正常的运营成本保守估算，2011一线城市中介行业呈现出全行业亏损状态，平均每个门店亏损5万元。
链家地产市场分析师张月认为，去年底今年初，各级政府再次表态要坚持房地产调控不放松，二手房成交低迷的情况短期内很难有明显改变，可能会出现更多中介因无法承受长期的低成交量而选择关店甚至倒闭。
一二手联动、商业地产——大型中介寻求转型过冬
可以预见，2012年中介行业面临的形势仍然严峻。能否安然过冬，事关生存。
房产中介的两大业务主要是二手房交易和房屋租赁。二手房市场冷清，房屋租赁这两年却格外火爆，租金上涨、租赁业务量增加，让租房成了不少中介门店和业务员的主要收入来源。
在北京，目前一套二手房的平均成交价格约为200万元左右，中介一般收取各类服务费约2.5%，差不多能赚5万元。一套房的平均租金价格约为3000元左右，即便全额收取一个月的租金作为中介费，做16笔租赁业务也才顶得上一笔买卖业务。实际上，尽管这两年租赁业务有所增加，但相对二手房交易量下滑带来的亏损，租赁收入只是杯水车薪。
为了增加租赁业务的收入，一些中介开始大力做“租赁代理”业务。中介以约定的价格从房主手中租房，再以市场价对外出租，通过分隔房间和市场租金的上涨赚取差价。由于相关法规明文规定房产中介禁止“吃差价”，租赁代理业务有打政策擦边球的风险，几家大型中介很少涉足。
“现在这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险肯定很高。”张大伟表示，中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。
去年11月底，易居中国高调入股21世纪不动产，成为2011年中介行业内最大的一宗一二手“巨头”股权整合案。易居中国董事长周忻告诉记者，入股21世纪不动产，正是希望发挥各自优势，未来全面整合一二手房联动模式。
据了解，目前在北京市场上市场份额靠前的几家大型中介，都已经开始涉足一手房的销售代理。
“一二手联动对开发商和中介来说是双赢。”伟业我爱我家副总经理胡景晖表示，主营二手房业务的中介企业所拥有的线下门店系统、二手房分销渠道、门店业务员客户资源和拓展能力，恰恰是当前开发商所看重的优势。而中介企业也能借此增加业务量，并逐渐实现转型。
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