农村集体建设用地试建公租房：“破冰”后如何推进？

    农村集体建设用地试点建设公共租赁房，可说是2012年保障房建设的一个新看点、新亮点。不过，如何规范操作、平衡各方利益、防堵“制度漏洞”，也是各级政府部门加强监管与创新的一个新课题。

    农村集体建设用地“试水”建设公租房

    在近日的全国国土资源工作会议上，国土资源部负责人介绍，2012年对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点，其中北京、上海已获批准。

    在今年上海两会上，上海市市长韩正表示，根据国家的批准和安排，上海从制度上允许农村集体用地流转进入到面向社会公共租赁房的建设，正按照已经批准的方案加快推进实施。他指出，2003年，上海已开始在一些农村集体用地进行试点，住房对象主要针对工业园区的来沪务工人员，取得了很好的效果。目前，上海正在原有的基础上进一步深化改革，就是把农村的集体用地通过各种流转的方法，用来建设面向社会的公共租赁房，“用农村的集体建设用地建设公共租赁房主要是服务于大量的来沪务工人员，意义重大”。

    2010年9月，上海出台《本市发展公共租赁住房的实施意见》规定，“可综合利用农村集体建设用地，适当集中新建”。2009年上海出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》，提出“农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍”。

    上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东表示，上海土地资源紧张，包括外来常住人口在内相关人群的住房保障任务较重。农村集体建设用地建设公租房的试点，是对公租房建设的重要支持。他还介绍，今年上海将有一批项目纳入试点，目前房管、规土等部门正一起进行具体安排。

    “破冰”之后如何稳步前行

    以农村集体建设用地建设租赁住房，近年来在一些地方曾遭遇“走样”，比如“小产权房”的变相兴起等。为此，国土资源部2011年曾专门下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。

    有关人士指出，在农村集体建设用地上建设租赁住房，应该符合土地利用规划和城市总体规划，土地权属清晰，“这是农村集体资产，不可分割。在房地产交易中心，产权完全不可能分割出售，这就能杜绝"小产权房"的产生。”

    记者还从上海市规土局获悉，上海农村集体建设用地建设公租房的试点，将遵循“布局合理、村镇自愿、平稳有序”等原则，“一定要针对外来务工人员集中的地区，有需求，才进行试点建设，而不是随便摊开”。上海房管、规土等部门均对农村集体建设用地建设公租房表示出积极而谨慎的态度。

    上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，对于农村集体建设用地建设租赁住房，目前相关的法律、制度等都还不健全，后期可能会出现多方面的利益争端，尤其是集体建设用地的拥有者和使用者的利益分割问题。专家建议，在试点过程中，加快完善、明确相关法律法规和方案，不断防堵可能出现的制度漏洞。