2012年土地价格或见底 保障房商业用地占主流

　　昨日，美联物业发布研究报告称，预计2012年土地市场将是价格底部，开发商在拿地方面会偏重商业地块或商业+住宅的综合型地块。此外，随着政府加大保障房用地供应，未来两三年内深圳约有108万平方米的保障性住房入市。

　　土地出让金大幅下跌

　　受房地产市场调控的影响，2011年全国土地成交冷清。根据美联物业全国研究中心统计显示：2011年四大一线城市除了深圳土地出让金额出现上涨外，其他三大城市均出现下跌，跌幅超三成。其中深圳土地出让金额191.81亿元，同比上涨23.51%，北京、上海、广州出让金额分别为1055.14亿元、 994.71亿元、307.36亿元，同比分别下跌35.76%、35.91%、21.80%。

　　美联物业认为，开发商拿地谨慎，主要受三个方面的影响：第一、受房地产市场调控政策的影响：去年新房销售不畅，导致开发商回款资金困难。去年四大一线城市新房成交量同比均出现下跌。其中北京跌幅最大，为31.15%;上海、广州、深圳分别下跌13.81%、16.88%、13.22%;第二、融资渠道被堵。去年央行六次上调存款准备金率，使银行可用于房地产贷款的资金骤减;房地产信托、房地产公司的再融资和上市融资门槛均提高，使开发商的融资渠道相对不畅;第三、贷款成本支出增大。去年央行三次加息，五年期贷款利率为7.05%。如贷款10亿元，每月的利息就高达587.5万元，与三次加息前相比，每月多付利息84.17万元。

　　保障房供应比重加大

　　据了解，由于在“十二五”期间，全国计划要建设保障性住房3600万套，而作为“十二五”开年的2011年，全年计划开工建设保障性住房1000万套，这也使得地方政府在居住用地的出让方面，更会偏重保障性住房用地的出让，以保证能够完成保障性住房开工任务。如2011年深圳居住用地(包括保障性住房用地)的出让面积为56.65万平方米，其中保障房出让面积占79.19%，与2010年保障性住房土地出让面积相比，大幅上涨三倍多。

　　今年出让的7宗保障性住房用地(含南山一块综合用地)全部建成之后，将在未来两三年内向市场提供约108万平方米的保障性住房，相当于深圳2011年新建商品房供应量的四分之一左右，未来在住宅新增供应中所占比重也将逐渐加大。

　　商业地块受宠

　　相比开发商在拿住宅用地更谨慎，商业用地却异军突起，与2010年土地出让金额相比，出现明显的上涨，尤其在四大一线城市。根据美联物业全国研究中心统计显示：2011年除了上海商业用地出让金额下跌外，其他三个城市均同比均出现上涨。其中广州涨幅最大，为34.68%;北京、深圳分别上涨17.52%、16.77%。二线城市中杭州同比上涨5.54%、重庆下跌15.37%。

　　美联物业全国研究中心认为，由于2012年房地产调控不放松，开发商的资金依然不容乐观，因此预计2012年各地政府在住宅供地方面依然偏重于保障性住房用地供应，同时商业地块所占比例逐步提高。开发商在拿地方面依然保持谨慎的态度，商业地块或商业+住宅的综合地块更适合开发商的胃口。