房地产金融风险暴增

　　近日，有媒体报道，2012 年将有万亿房地产债务到期，金融风险大增。且不说文章数据是否可信，防范和化解房地产金融风险已经成为社会共识。

　　2012年，中国房地产金融风险到底有多大，恐怕很难计量。这一方面是因为难以系统性掌握房地产以及与房地产相关的融资数据，另一方面是因为当前房地产金融风险与房地产调控政策的未来走向密切相关。除了因民间借贷引发的现实风险，目前还没有出现大规模房地产开发企业违约的情况。但不能因此放松警惕。房地产金融风险，与房地产市场运行如影相随。这应了一句话，出来混迟早要还的。

　　按照现行以抵押作为前置条件的商业银行房地产贷款，目前来看，不太可能发生大规模违约情况。最坏的情况是要处置抵押品，或者出现抵押品无法处置情况，需要计提坏账准备，恶化金融机构当期的财务报表。但考虑到土地和住房的稀缺性，只要房地产市场恢复运行，金融机构财务报表可以迅速得到美化。

　　房地产企业在海外发行私募债或房地产基金，总规模应该不会太大。即使出现到期偿还难题，只要开发企业打折出售，可以迅速归集现金流。真正考验的是房地产开发企业的资金链条和耐心。

　　目前来看，房地产信托和民间融资相互交织有可能会是房地产金融风险的潜在触发点。据中国信托业协会统计数据显示，截至2011年9月末，我国房地产信托资产余额达到6797.7亿元。客观地说，这样的规模尚处在可控的范围内。但需要注意的是，2011年全国房地产信托资产增长近1倍。特别是，房地产信托业务标准较商业银行审贷条件相对宽松，同时融资利率要远高于同期银行贷款利率，达到15%以上。一般来说，实力雄厚的房地产开发企业通常不会选择这种方式融资，只有着急用钱的二、三流房地产开发企业才可能以如此高的利率融资，且这些企业涉足民间借贷的可能性也非常大。此外，考虑到信托与理财产品相挂钩，若民间借贷风险爆发，造成信托融资无法到期偿还，最后又涉及理财保本付息，可能会引发一系列的连锁反应，不能掉以轻心。

　　从防范和化解房地产金融风险的角度出发，似乎也很难找到一条特别有效的治理途径。对单笔融资而言，可以通过延长期限、重组等手段进行化解，但前提是房地产开发企业仍有较好的经营前景。但在整体上，难以针对个案出台普适性的政策。事实上，房地产金融风险也是一个很好的约束机制，盲目融资扩大经营的房地产开发企业，放宽融资标准的金融机构及其经理人，需要借助这个机制对其当期行为进行规范和约束，并实现一个秋后算账的制度安排。在这个意义上说，只有制度完善，才能真正防范和化解房地产金融风险。对于制度不能防范的房地产金融风险，则考验着货币当局的智慧。