楼市陷入二次观望

　　2011年楼市整体遇冷，从下半年开始，价格成为刺激成交的唯一因素。不过，正如经济学上边际效用递减原理描述的那样，降价手段第一次用时可以刺激购房者心理，成为打开楼市观望迷局的钥匙。然而，随着上一波的需求因为降价消耗殆尽，新一波购房需求对房价预期不断下调时，开发商再一次使用降价手段效果已经不及第一次。近期，本报记者通过深入亦庄、通州、大兴等今年热点区域调查发现，进入2011年12月份以来，北京楼市陷入第二波观望。如何有效撬动买方市场，成为2012年摆在各个销售总监面前的头等大事。

　　第一波观望

　　2011年下半年开始出现了两次较为典型的特价风潮，一次是在七八月份，大约有15个项目推出特价楼盘，绝大部分集中于郊区，通州、大兴比重最高。但这部分推出特价的楼盘仅占到在售楼盘的不足5%。从数据上来看，8月份是北京商品住宅市场“量价”齐跌的转折点，第一批推出的特价房源虽然量少，且大部分属于滞销尾房，却传达出来自卖方市场真实降价的讯号。

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年8月北京楼市新房签约率达到12.7%之后，陷入新的观望之中，2011年九十月新建商品住宅成交量为10742套，为2005年以来最低值，与成交量最高的2005年相比减少2万余套，比2008年时还减少了48.8%。同时，2011年“金九银十”在全年中的成交占比也跌入历史最低，仅为11.9%。

　　第二波观望

　　北京楼市另一次特价风潮是在2011年11月。10月底，上海、杭州两地掀起降价潮之后，北京大批项目纷纷开始“特价”行动。有机构统计，11月以来，有150个楼盘参与特价促销，占到全市在售楼盘的15%，降价幅度也从上一次的每平米1000-2000元下调至2000元以上。这一次，包括朝阳、海淀在内的城区项目增加。日益严峻的市场形势使得楼市由“暗降”转为“实降”，“以价换量”逐步成为新建商品住宅市场的主流认识。

　　但是当开发商们达成降价共识之时，购房者的心理预期也发生了明显变化，一再调低心理底价，第二轮降价的效果明显不如第一轮。统计数据显示，截至2011年12月25日，12月项目成交461套，当期签约率为9.8%，但如果去除创新园一个项目374套的成交量，当期签约率仅为1.9%。这不仅表明项目滞销程度的加深，更说明市场观望几乎达到临界值。

　　作为两次降价都深入其中的通州是全北京房价率先出现变化的区域，在限购后持续低迷至300套以内的成交，使得在8月房价就率先出现了跳水，在8-11月最高签约仅接近500套。而到了12月份，通州成交量更是出现了明显下滑。北京住建委网站数据显示：截至2011年12月27日，12月内，通州商品房住宅签约套数仅为252套，均价为15860元每平米，成交量同比11月份同期的410套下调了28%，而成交价格则出现了暂时性的停跌。降价后，意向客户已经大部分入市。市场剩余的需求大部分为刚性需求，这部分购房者更容易观望，对房价下探的空间期待更多。

　　供应或将大幅减少

　　2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，年末中央又一再表明2012年楼市调控不会放松，加深降价预期和购房人的抄底心态，购房人的集体观望将使得明年上半年楼市成交量仍难转暖，加剧开发企业资金的拮据程度。

　　受楼市成交影响，2012年上半年新盘的供应节奏会有所减慢。根据链家地产市场研究部统计，在2012年1季度入市的项目很可能不会超过15个，预计供应量与今年同期的5465套相比可能减半，最多达到 3000套左右。

　　“一些蓄客不够理想的新项目一再推迟上市，但拖至2012年后开发商的资金压力已至高位，亟待销售回款缓解资金困境，已经不得不冒着市场风险强行开盘。”亚豪机构市场总监郭毅建议，在如此严峻的市场形势下市场将会重新洗牌，开发商一定要放平心态，旺市逐利润，淡市降风险，尽早降价，现金为王。唯有率先降价且价格直触购房者心理底线才有可能最大限度地吸引成交，从而回笼资金。如果在现阶段还抱有盲目乐观的心态，一旦因为企业现金流失控被迫断腕保平安，那么降价的幅度和降价后对销售究竟能够产生多大的促进效果都很难控制。

　　值得注意的是，在楼市已经进入全面降价的环境之下，房地产市场已经完全转向买方市场，单纯的价格优势已经难以成为吸引成交的唯一要素。从近期低价入市的项目成交情况就可以看出，11月份位于大兴的龙湖时代天街项目以“成本价”11800元/平方米入市，当月即实现成交212套。而同样的销售策略，位于通州区的某项目以“低于成本价”13200元/平方米价格入市，当月仅实现成交两套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在楼市疯长的环境下，市场当中一房难求，项目本身的品质很容易被忽视；而当房地产市场进入低潮期的时候，项目的品质才又一次进入了人们的视线当中，项目体量、小区环境、周边配套甚至建筑质量都成为购房者多方对比的标准，上述两个项目相同策略截然不同的结果就是这一认识转变的最好阐释。

　　记者调查

　　通州：多个在售楼盘短期内难再开盘

　　“购房者的心理价位越来越低，下一期开盘时间、开盘价格根本没法定，也不敢定”，通州某在售楼盘销售人员对本报记者如此表示。

　　据了解，该楼盘于2010年底首次开盘获得购房者的认可，签约率接近百分之百，到2011年7月再次开盘时，销售价格略降，销售率下滑却已超过50%。而到2011年12月中旬三次开盘时，签约率仍为零。

　　事实上，通州不少在售项目都面临着同样的窘境，要么是老项目不能轻易降价，但必须面临销售率日益惨淡的现实；要么是已经降价开盘的纯新盘，在购房观望情绪日益严重的背景下，却不知后续价格应该如何定。何时再开盘、如何定价，成了这些在售项目目前集体最难以回答却不得不面对的难题。

　　京贸国际城从2010年底26800元/平方米的最高峰降到19800元/平方米，因为一次性降价7000元/平方米而成为有名的“北京第一降”。2011年下半年，随着调控的持续，京贸国际城售价再一次从19800元/平方米降至15000元/平方米，最低起价仅13400元/平方米。该项目销售人员对记者表示，预计今年年中左右将再次开盘，而受益于周边地铁开通的利好消息，售价也将水涨船高。

　　值得注意的是，京贸国际城前期虽然以低价入市，但实际销售情况却并不理想。据北京市房地产交易管理网数据显示，该项目2010年11月底入市420套房源，虽有7000元/平方米的惊人降幅，但时至今日，成交也不足285套。2011年10月，在该项目价格降至15000元/平方米之际，再次获得424套房源预售，销售依然起色不大。

　　业内人士认为，交通利好已经难以成为通州新开楼盘的主要卖点。目前，地铁八通线周边在售的商品住宅项目有9个，如华业东方玫瑰、天时名苑、M5·朗峰、金隅花石匠等，这些项目均以普通住宅产品为主，均价普遍在15000元-18000元/平方米，从成交情况来看，2011年12月仅有6个项目实现了成交，共成交83套。

　　“虽然这些地铁沿线项目具有相对便捷的交通优势，但各个项目间的同质化竞争还是比较激烈的”，亚豪机构副总经理任启鑫表示，在当前市场大势没有明显改观的背景下，未来一段时间内成交量难有明显起色。任启鑫预计，未来一段时间，通州在售项目面临的竞争环境仍然非常严峻，区域房价走势仍有继续走低的可能，且项目间的竞争会进一步加剧，成交量总体会在低位徘徊，这也是多数在售项目谨慎开盘的主要原因。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，随着购房者入市量减少，而且经过接近一年的消耗，限购后有资格入市的购房者观望程度加强，对房价下调期待继续增加，目前市场上大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商定价若不出现大幅松动就很难换来成交量。

　　大兴：心理预期一再下探

　　2009年火热的大兴楼市在经过去年调整之后陷入深度观望之中，记者元旦期间走访大兴黄村区域几个知名项目售楼处发现，项目销售大厅格外冷清，一位销售人员向记者表示“由于1月假期较多，好多同事都提前回家过年了。”

　　大兴楼市起步于2009年，在土地大量供应、城南2900亿发展规划、宜家进驻以及众多知名房企集中涌入等众多利好作用下，在短短两年内迎来如日中天的高速发展。房价也从2009年初的1.2万元/平方米，直线突破2万元/平方米，随着去年楼市调控的发力，大兴楼市出现两次探底。

　　2011年7月2日，旭辉御府借11周年庆推出100套特惠房，起价17600元/平方米，较此前21000元/平方米的销售均价下调3400元/平方米。据悉，选房当天特惠房户型便被抢订一空，而在此前的近一个月时间内，该项目仅售出6套住宅。除此之外，大兴多个在售项目随后也纷纷打出降价大旗。

　　11月初，黄村老盘领海朗文世家宣布从16100元/平米起调整至13200元/平米起；随后金地仰山、旭辉御府等楼盘也推出特价房源，虽然这些项目只有少量的特定房源降价，但直接拉低黄村和整个大兴区域房价心理预期。

　　去年11月入市的龙湖时代天街更是成为北京楼市调控后“日光”的范本，11月，龙湖时代天街以1.18万元/平方米起价开盘，随即两百余套房源销售一空，成为了一年来京城首个开盘售罄的“日光盘”，也让沉寂多时的楼市出现了一丝转机。链家地产数据显示，在新房住宅整体签约率持续下降的同时，低价项目却保持相对较高的成交，成交量略显回暖态势，实现销售金额6亿元。此前几乎零利润开盘的龙湖时代天街，截至目前已成交229套，均价低至10729元/平方米，为11月新入市楼盘中成交量最高的项目。

　　虽然大兴开发商一再强调黄村与通州不同，产品竞争还未至“惨烈”地步，但从11月龙湖时代天街打出万元房起的低价策略后，区域开发商也迅速跟进，部分楼盘的成交价已回到2009年水平。近日，黄村某项目推出138平米总价200万元特价房，单价折合14500万元/平米，比特价房的报价低了近千元。

　　链家地产首席分析师张月表示，从目前存量的区县分布也可以看出，远郊区县存量积压情况较为明显，这其中大兴区又显而易见成为重灾区。在库存重压之下，大兴楼市价格预期一再下探。

　　亦庄：市场反应不一

　　2011年的亦庄楼市在相对稳定中走过。受不断出现的规划利好影响，亦庄核心区的项目如林肯公园、力宝广场等的价格较为坚挺，而与亦庄一河之隔的马驹桥区域显然就不那么乐观。这个区域聚集了城建、合生、珠江、和裕、融科等多家大房企的项目，记者在调查中了解到，这个区域潜在购房者的心理价位处于一直下调的状态，赶在第一轮就低价入市或者降价的项目成为赢家，而目前尽管有不少项目都在降价，但部分项目的效果不如预期。

　　购房者心理价位不断下调

　　2011年的最后一天，记者走访了近日以9980元/平方米的起价而引发广泛关注的亦庄和马驹桥区域，但在各项目的售楼处记者明显感觉到这一轮的降价潮也许并不会迎来预期的结果。

　　凉水河畔就是高价地项目米拉village，该项目在某统计机构的高价地盘点中被明确指出，回款尚不足以应付地价。记者到达位于米拉village售楼处时发现，这个项目的售楼人员远远多于看房人，除了两名工作人员在为客户介绍项目以外，其他工作人员均在旁边休息。据项目售楼人员小李（化名）介绍，该项目目前在售的有住宅和商住部分，其中住宅的价格略高。对于是否会再度降价，该工作人员表示，已经降得不少了，不会再降价了。

　　记者在门口遇到了刚看过该项目的王先生（化名），“我看过这个项目很多次了，我家就在附近，想给孩子买一套，如果去年七八月份是这个价格可能当时我就买了，现在看看觉得还在降价，所以再等等。”与米拉village相比，与其相距不远的星悦国际的“运气”似乎好很多，该项目去年6月22日拿下了15栋楼的预售证，截至2011年12月下旬已成交300套，业内人士告诉记者，星悦国际赢在了“踩对点”上，“它在购房者心理价位还没有下调的时候就将价格调至了1万多一点，当时不少购房者还是能接受的，如果放在目前的市场就不好说了。”

　　新一轮降价潮来袭

　　位于六环外侧附近的珠江奥古斯塔城邦(萨尔斯郡)和合生世界花园也在低价出售房源。

　　在珠江奥古斯塔城邦(萨尔斯郡)旁边的即为合生世界村的售楼处，2011年12月31日的合生世界花园正处于最后的排号阶段，据其工作人员介绍，2012年1月3日开盘，开盘当天先到先得，不以排号的顺序来定，“您如果有意向的话开盘之前得先交个意向金，这样我们能保证你能买到房子。我们这个项目是2010年拿的地，楼面价都5000多元/平方米了，再加上建安成本和税费，现在这个价格根本不赚钱，龙湖时代天街是低于成本价20%卖的，我们是低于成本价10%卖的。”

　　据该工作人员介绍，该项目还推出了分期付首付的付款方案，购房者刚开始只需付1成首付，半年内把首付付完就可以。在其营销战略的指导下，该项目1月3日开盘就取得了不错的销售效果。

　　据记者了解，因该项目采用先到先得的方式，开盘的前天晚上就有不少人开始排队。开盘当天售出了300多套房源，销售率达到了90%。