八大房企调查：土地储备停止扩张，手握重金织就“冬衣”

　　温故而知新。

　　2011年岁末已至，经过整整一年深度调控的房地产市场，即将迎来一个新的开始。

　　近日，本报记者走访了万科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业，对其过去一年的策略、业绩，以及下一步的战略进行了深入调研，希望借此能勾勒出明年房地产行业的大致走向。在土地储备充裕、手握重金的情况下，龙头房企已经停止土储扩张，放慢开发节奏，在开源节流的同时也正在等待并购整合的机会。对他们而言，冬天正是狩猎良机。

　　 土地储备停止扩张

　　地产商拿地意愿的强烈与否，是他们如何看待未来市场的一个重要指标。万科“宁可错过，绝不拿错”；而从去年延续到今年上半年大举拿地的恒大，也突然停下了逆势扩张的脚步：今年下半年不购地，明年不大规模扩充储备。种种迹象显示，房地产商过冬策略的第一步是暂停土地储备的扩张。

　　万科称，未来一段时期，万科的发展策略是过冬。“过冬模式”下，万科会贯彻现金为王的原则，控制存货、谨慎买地、控制支出。虽然相对于行业整体，公司目前的资金状况仍然良好，但在买地上公司会更加慎重。

　　恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧此前表示“今后将明显放缓购地计划”，今年7月份已暂停购买土地，并重新调整未来的购地策略。目前，公司土地储备足够未来5—8年的开发量，原则上公司今年下半年不再购买新的土地。

　　“明年的策略还是维持在消耗多少土地、补充多少土地的原则，不再大规模地扩充土地储备，稳定好手上的现金流，为公司未来的发展打下坚实的基础。”夏海钧说。

　　上海证券报记者针对八大地产商的调查表明，从今年下半年开始，国内大型房企放缓了拿地节奏。今年前三季度，金地集团只新增了南京和扬州两个项目，新增规划建筑面积41.1万平方米。在2010年，金地集团新增土地储备达131万平方米，截至2010年底，总土地储备为1687万平方米。

　　富力的拿地节奏也在放缓。今年上半年，公司仅在广州拿下了一个建筑面积为27.4万平方米的地块，8月份，还在哈尔滨拿下一块建筑面积约70万平方米的地块。

　　今年拿地速度的放缓，一方面是因为宏观调控，另一方面也是因为房地产商早在去年或今年前一阶段已经准备好了“过冬”的储备。

　　数据显示，恒大在今年上半年新增土地储备总建筑面积4897.1万平方米。保利今年前三季度的土地储备(规划容积率面积)亦达到6102万平方米，较去年底的3722万平方米增加了64%。

　　充分的土地储备足以让这些地产大鳄们安度严冬。经不完全梳理，合生创展当前土地储备可供未来开发七到十年，恒大可开发五到八年，富力为三至五年，万科也有可供开发二至三年的土地储备量。

　　 手握重金织就“冬衣”

　　一方面八大开发商纷纷放缓了拿地和投资的步伐，另一方面又利用2010年房地产“小阳春”的机会，不约而同地“囤积”了大量现金，为度过寒冬织就“冬衣”。

　　根据本报记者对这八家地产企业的财务分析，2009年、2010年和2011年上半年的快速销售，是其手中现金储备最主要来源。截至2011年三季度，行业“老大”万科已拥有预收账款1228亿元，保利地产则拥有795亿元的预售款项，其他企业也都拥有远高于其手中现金持有量的预收账款。大量预收账款的结转，为开发商今后几年的业绩提供了充分保证。

　　今年以来，A股地产公司融资受限，海外上市的大型开发商纷纷采用各种融资手段增加手中现金储备。如碧桂园今年2月发行9亿美元7年期优先票据；富力地产于今年4月也发行了36亿人民币的离岸债券。

　　数据显示，地产“现金之王”仍非万科莫属。截至2011年9月30日，万科持有现金339亿元，并有1228亿元的预收账款。此外，其他大型开发商在今年以来，也无一例外增加了现金持有量，其中招商地产现金持有量从2010年底的36.9亿元增加到2011年第三季度的114亿元，增幅最大。

　　在增持现金的同时，经过近一年的严控开发贷款后，大型发展商也开始更严格地压缩负债和开支规模，比如保利地产在三季报中表示，负债中有息借款691.52亿元，占总资产的35.31%，而一年内到期借款余额124.32亿元，占有息借款的比例仅为17.98%。对万科而言，持有现金约339亿元，也高于短期有息负债的总和237.7亿元。

　　恒大地产表示，截至2011年6月30日，恒大地产的现金及受限制现金总额为286.9亿元，连同未使用的银行融资额度327.1亿元，足以应付未来的开支。持有大量现金的目的，除了应付寒冬以外，它们也在为行业整合积累资源。

　　 适当放缓开发节奏

　　在停止扩张土地储备、积累现金的同时，房地产商也着手考虑对现有土地的开发问题。

　　万科称，虽然今年没有下调开工计划，全年计划开工面积为1362万平方米，实际开工还可能会略微超过计划数。但由于市场不确定性较大，销售情况较难预测，2012年，公司将根据销售情况确定项目投资额度。

　　此外，不少房地产商也纷纷暗示要放缓开发节奏。例如雅居乐在上个月表示，集团根据当前的市场情况对整体开发计划做了相应调整，将适当减缓货量充足项目的工程进度，以减少当期工程款的支付。

　　当前，限购等房地产调控政策，使得一线城市渐渐失去了对地产商的吸引力。合生创展总裁薛虎认为，中国房地产市场发展紧跟城市化进程，房地产企业前期在布局上是以中心城市为核心，因为这些城市经济发展水平高、资源聚集优势明显、客群丰富以及居民购买能力强，房地产市场发展空间大。随着城市化进程的深入，后续城市化的核心将是二、三线甚至是四线城市，房地产企业在稳固一线、中心城市市场地位的同时，须逐步加大在二、三线市场的布局和投资。

　　招商地产董事长林少斌认为，适当布局二、三线城市是分散风险的重要策略。在招商地产在一线、二线、三线城市的布局比较均等。其中，在三、四线的布局占了三分之一，一、二线城市占三分之二。

　　将主要精力放在二、三线城市的恒大、碧桂园，并没有受到调控政策带来较大的冲击，富力提前完成全年销售目标，碧桂园完成年初制订的计划也没有任何悬念。

　　12月19日，保利以总价20.22亿元拿下石家庄长安区两幅地块，正式进军石家庄房地产市场，加快了在二、三线城市布局的节奏。此外，热衷于大城市的富力，由于受调控的影响较大，也开始有意往二、三线城市拓展。