时评:房地产大调整，暴利时代正在远去

今年房地产调控变得更加严厉。房价下降趋势越来越明显。周喜悦绘人民图片

　　 想过会很冷清，但没有想过会这么冷清。2011年对身处房地产行业的人来说，日子是不好过的。

　　从年初国务院出台“国八条”开始，房地产调控变得更加严厉。以限贷和限购为核心的政策，加上连续数次加息，使全年楼市成交量维持在低迷状态。前11个月，全国商品房累计销售面积8.9亿平方米，较去年同期增加9%。2009 年和2010 年，这一增速分别为44%和10%。

　　国内房地产市场在经历了2009 年的高速增长后，发展速度逐渐回归到一个相对合理的水平。大中城市房价开始稳中有降，特别是10月份以来，房价环比下降的城市逐渐增加。统计局最新公布的数据显示，11月份70个大中城市中，房价出现环比下降的达49个，房价下降趋势越来越明显，房地产调控的成效进一步显现。

　　经过一年的纠结和争论，随着北京、上海等一线城市近期宣布明年将继续坚持房地产调控不动摇，限购等调控政策将继续实施，市场各方对房价将继续下降的判断也逐渐趋于一致。

　　出人意料的是，带动降价的并非实力较差、资金紧张的小企业，而是绿地、万科等“龙头”房企。数据显示，20家龙头房企前11个月销售总额近7000亿元，仍然跑赢大市，但大多没有达到预定的销售目标。

　　同时，随着调控的深入，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。3季度报显示，房企库存市值已经达到了上万亿元，而且在银行仍然严格限制资金流入房地产业的情况下，除了少数央企背景的开发商，多数开发商资金链十分紧张。

　　在市场调整中，中小房企受到的冲击更大。在江浙一带，一些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况开始出现。有的企业受制于资金及库存的双重压力，到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。

　　华本机构总裁许文锋认为，随着调控继续，房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加，行业集中度会明显提高。目前，国内房地产开发企业超过8万家，但多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间融资，发展方式粗放，经营管理和服务水平不高。行业整合有利于整个行业的健康发展。

　　对房地产行业而言，冬天已经到了，而且可能比想象的要更冷、更长。“房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团(万科蓝山万科幸福汇)总裁郁亮表示，过去几年房地产企业的利润率非常高，并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将越来越弱。“对习惯生活在糖水里的房地产企业而言，很难再回到过去的暴利时代。”

　　2012年，保证企业有充足的现金流，进一步强化内部管理，开源节流，将是许多开发商的“过冬”策略。“不管政策怎么变，开发商稳妥一点总是没错的。”广厦集团荣誉主席楼忠福表示，“顺应政策和市场的变化，开发更好的产品是最重要的。”

　　“中国的房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成。开发商将通过降价、布局三四线城市、以品牌和效率而非扩张土地储备等方式来提升价值、应对调整。