年末房地产开发商上演“跑得快”

　　上周7盘齐开，有的楼盘“狠跌”每平方米降4000元。

　　刚刚过去的周末，据记者不完全统计，深圳有万科翡丽郡、万科金域缇香、宏发上域、阳光海滨花园、水畔紫云阁、东鸿雅居、锦绣御园2期共计7个项目开盘，进入2011年年底，深圳开发商上演“跑得快”。这其中有楼盘重现“日光盘”景象，也有楼盘6个月就跌4000元/平方米，被先期买房的业主“围攻”。

　　业内人士认为，深圳楼市成交量的持续走低，观望气氛加重，使得开发商库存压力加大，后期仍不乐观，于是新房项目开始以价换量，降价明显，而随着新房房价走低，二手房房价也将下行，预计明年二手房价格将继续下降30%。

　　龙华业主6个月亏40万元

　　本月17日，万科在沙井的楼盘翡丽郡开盘，首推1、2栋共341套新品，主力为89—126平方米户型，均价为1.1万元/平方米。万科证实，翡丽郡住宅在开盘当晚8时全部售罄，成为2011年深圳万科又一个“日光盘”。而晚上在销售厅开盘的翡丽道商铺，也于当日晚上全部售罄。除此之外，万科金域缇香项目继前期5号楼开盘当日售罄后，4号楼于上周获得预售证，周六正式开盘，当日再次全部售罄。

　　而位于宝安区光明新区公明街道民生路与华发路交汇处的宏发上域则在这周末成为近期光明中心区首个开盘的项目，12月17日该楼盘开盘，1期共推住宅492套，分别位于6栋、7栋、8栋、10栋、11栋，其中10栋为89平左右的复式。主力户型为76—89平方米2—3房、89平方米复式、121—166平方米4—5房。记者从销售人员处了解到，截至开盘当天下午3时多，宏发·上域推出的486套单位已劲销七成。

　　深圳知名地产评论人尹香武表示，翡丽郡和宏发上域两个热销的楼盘具有相似的特点，其都位于相对独立的门户片区（沙井和公明），商品房长期供应紧缺造就卖方市场，加上片区内大量的村民房质量低、加上旧改挤出需求，使得改善型置业者众多。

　　此外，南山蛇口东填海区后海滨路与蓝天路交汇处东南侧的阳光海滨花园也在17日晚间突击开盘，均价不到3.6万元，据开发商统计，当天总推出798套房源，售出300套。而位于龙岗龙东社区的东鸿雅居则是上周末入市新盘中均价最低的，东鸿雅居17日开盘共推出104套房源，面积是66—86平方米的两房，均可改为3房、4房，南北通透带落地窗，据悉，86平方米的赠送面积高达20平方米，66平方米赠送有4平方米，6900元/平方米起，均价不到9000元，记者从开发商处了解到，该楼盘开盘当天即售出五成。

　　与这些新开楼盘不同，上周末开盘的位于龙华片区的锦绣御园二期则属于加推。12月18日，锦绣御园二期开盘，推出80—90平方米2—3房，约87套。不过，在锦绣御园开盘的这两天有近100名一期业主集中在锦绣御园营销中心打条幅抗议开发商欺诈和降价等问题。记者了解到，这些业主都是在今年5月、6月购买了锦绣御园一期房源的业主，他们当时购房均价在1.9-2.1万元不等，而现在锦绣御园二期则以1.4万元起，均价1.6万元的价格开盘，每平方米直降4000元。

　　“不到6个月，我啥也没干就亏了40多万”，锦绣御园一期业主李小姐表示，她6月时购买了锦绣御园一期一套88平方米的单位，均价超1.9万元，而现在二期在卖的房子1.5万元就能买到。面对6个月就亏四五十万的事实，业主们找出开发商宣传与事实不符的包括物业、学位等问题要求开发商补偿业主差价。

　　记者了解到，此前大幅降价的楼盘花半里也是位于龙华片区，其从一期销售的每平方米1.78万元（包含2000元精装修），到1个月后价格直降到1.25万元/平方米（不含装修），去除装修每平方米降价达3300元。而此次锦绣御园降价幅度达到每平方米直降超过4000元，再次打破了龙华楼盘项目近期降价幅度的纪录。

　　多个9月开售新盘销售率不足五成

　　开发商在年底呈现跑步推盘以及房价直线下行的背后则是开发商库存压力、业绩、资金等压力加大，不得不以价换量。中原地产华南区（大深圳区）董事总经理李耀智表示，宏观调控导致楼市成交持续低迷，2011年的深圳新房市场成交量持续萎缩，深圳新房价格有所回落，已经低于2008年的平均水平，“随着新房市场成交量的持续走低，开发商库存压力加大，近几个月的库存消化时间都在15个月左右，后期还有继续延长的趋势，于是大部分项目开始以价换量，新房价格下降明显”。

　　李耀智透露，而看跌预期主导楼市进一步萎缩，降价幅度加大，但市场成交依然低迷，部分楼盘以价换量则落空。根据深圳中原的监测显示，今年9月以来，大部分项目开始加大降价幅度，其开盘价普遍低于前期市场预期；营销方式百变仍难以吸引购房者，开盘销售率保持在四成左右的低位，去年时常见到的“日光盘”已经完全绝迹。其中，今年9月开盘的首地容御和潜龙曼海宁，开盘销售率分别是三成和七成，分别低于前期价格5000元和4000元。10月份开盘的万科公园里开盘销售率为四成，后项目推出特价房，降幅达10%；花半里开盘销售率仅为三成，使得其后来均价直降3000元。

　　“一开始是楼盘一降价，降个10%，业主就会出手，而现在很多楼盘都降价了，一降就是25%到30%的，但业主反倒不会那么容易出手了”，民治片区一位房产中介告诉记者，在二手房市场，一些业主自降十几万，但买家却仍是观望的态度。

　　根据中原的统计，经过此轮20个月的调控，深圳二手住宅的成交量已经降至历史最低，甚至低于2008年春节时期，中原对深圳188个楼盘的成交价格监测也显示，深圳二手住宅房价连续下跌6个月，跌幅达6.42%，“政策重压下，深圳二手楼市自今年5月的历史最高位开始进入下行通道，深圳六区二手房价格指数已连续多月全线下跌，在188个成交样本楼盘中，超过七成楼盘的价格已出现下调”，深圳中原市场研究人员表示。

　　数据显示，深圳二手房价2009年上涨54%，2010年上涨22%，而今年内，二手房价则是一定幅度的下降，降幅为4%。

　　“预计二手房价格将继续下降30%，”李耀智表示，2012年政策不会放松，一方面需求被抑制从而持续减弱，而另一方面供应则会加大，供求面临极度不平衡，这种情况下“预计二手房价格将继续下降30%，达到2009年4月的水平，相应月均总成交量降至5000套”。