一看标准就知道物业的好坏

　　12月17日，山东省在全国率先出台了《物业服务规范》(以下简称《规范》)系列地方标准，内容包括住宅、高校、中小学、医院、写字楼、商业及工业园区在内的7项物业服务标准。《规范》将于2012年1月1日起正式实施，青岛也将参考执行。

　　本次新出台的《规范》由山东省住房城乡建设厅与省质监局联合发布，这是山东物业服务首次以“系列”出台。与2005年发布的住宅物业规范相比，新的物业服务标准不仅涵盖《住宅物业》服务标准，还包括《高校物业》、《中小学物业》、《医院物业》、《写字楼物业》、《商业物业》及《工业园区物业》等非住宅类物业服务标准。在这7项物业服务标准中，均对物业服务企业所提供的车辆管理、保洁、消防安全等服务内容和质量做了明确规定。

　　“针对当前许多因投诉物业公司服务不到位而引起的矛盾纠纷，引用规范也是一种解决途径。”山东省住房和城乡建设厅副厅长吴英说，业主与企业依照规范签订物业合同后，物业公司的服务是否达到承诺的标准，业主可以对照规范条文，就能做出正确评价，谁是谁非有了“硬杠杠”。记者了解到，2012年1月1日起，本市将在现行的《青岛市物业管理条例》和《物业服务收费管理暂行办法》之外，参考执行《物业服务规范》。

　　解读

　　五星物业每户至少一车位

　　在住宅物业方面，地方标准将住宅物业服务质量分为一星级至五星级5 个等级。不同等级的物业服务质量在综合管理服务、房屋公共设施设备维护与管理服务、车辆管理和紧急事故防范等方面有不同的要求。一到五星级物业服务标准均要求，实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。

　　针对停车位、绿地的要求，记者比较发现，四星级物业要求，小区内地面停车位数量不多于小区总停车位数量的10%，专用固定停车泊位不少于 0.8个/户；新建小区绿地率不应低于30%。而五星级物业服务则要求，专用固定停车泊位不少于1个/户；新建小区绿地率不应低于35%。而在服务方面，三星级以上物业要求，至少能提供3种以上便民(无偿)服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。

　　签物业服务合同时，企业可以通过引用标准，描述自己所提供的服务数量和水平；业主可以经过业主大会形成统一意见后，根据标准来选择和组合自己需要的物业服务。这对下一步实现物业“菜单式”服务是一次探索。

　　监控记录至少要保存30天

　　在住宅、高校、中小学、医院、写字楼、商业及工业园区等7项物业服务标准中，《规范》对安全的要求非常严格。例如，“监控”一项，7项标准都规定：监控室内实行专人24小时值班；监控记录保持完整，保存时间不少于30天。不过，记者对比发现，由于住宅涉及业主部分隐私，相对来说，高校、中小学、医院、写字楼、商业及工业园区等对“监控”的要求更严格。

　　工业园区物业要求物业人员每日对园区内公共区域的巡查频次不低于2次。商场物业要求，每年组织1次以上应急预案演习；应在垃圾出口设检查人员，检查是否混有未执行报废手续的商品。写字楼物业则要求保证对出入口、内部重点区域的安全监控 、录像及协助布警；白天巡查次数不少于2次，夜间巡查次数不少于2次 ，对重点区域 、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡查1次。中小学物业还对消防控制室进行了专门规定，消防控制室实行 24小时值班，每班不少于2人。

　　落地

　　分5级管理青岛早已实施

　　记者从市物业管理办公室、市物价局等相关部门了解到，山东省刚刚出台的《物业服务规范》中，有关“住宅物业服务质量分为一星级至五星级5个等级”的内容，其实岛城物业服务早在 2007年就开始执行了。

　　目前，青岛市执行的是2007年市物价局、市国土资源和房屋管理局根据《青岛市物业管理条例》和《物业服务收费管理暂行办法》制定的分等收费标准。该标准按照住宅小区和物业服务内容的不同确定了5个收费等级，并确定了每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上浮不超过15% ，下浮不限的浮动幅度内，由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度。

　　“规范中的5个等级管理，对于青岛来说，没有多少参考价值。”市南区一小区物业负责人宋经理表示，在青岛实行的《住宅物业服务分等收费标准》中，青岛的5个等级规定很多都比《规范》更严格，例如，青岛的标准要求，一级服务等级的物业也要24小时受理业主或使用人的报修，而《规范》对于一星级以上的物业才要求24小时受理业主或物业使用人的报修。