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刚刚召开的中央经济工作会议，要求明年房地产调控不动摇，促进房价合理回归。而这，也将成为杭州楼市明年的主基调：房价继续向下。来自各方的信息和数据也支持这种观点，杭州楼市抄底机会还远没有到来。
企业主购买力减弱
旺盛的浙江民营资本，曾经为杭州楼市注入了源源不断的购买力。浙江人敢冒险、能吃苦，永不满足，思想解放，敢为人先，所以铸就了全国独一无二的发达的民营经济。他们对房子是商品的属性认识得比较早，在缺少其他投资渠道的背景下，喜欢把钱投在楼市。正是由于他们的参与，才有了杭州楼市的繁荣。
但现在，情况似乎正在发生变化。
提到今年楼市的惨淡表现，大家会很顺理成章地把它归咎于限购、限贷等调控政策上。事实上，市场的购买力也已经悄悄发生了变化。之前担纲了杭州楼市举足轻重的购买力量，那些资金实力雄厚的中小企业的生存现状， 也不再像往年那么潇洒。
由于存款准备金率不断提高、实体经济不景气以及国际经济环境的不乐观等众多因素，浙江今年不少中小企业经营困难，一些地方发生了少数中小企业关停和个别企业主出走事件。他们的困境，无疑也部分传导到了杭州楼市。
据温州中小企协会会长周德文介绍，温州人投资房产，最喜欢两个城市，一个是上海，还有一个就是杭州。他说，杭州的生态环境非常好，适合居住和养老，很多温州人虽然带着房产投资的目的，但买进了房子后，就舍不得抛掉了。有些楼盘甚至90%以上的客户都是温州人，在最高峰的时候，杭州楼市沉淀的温州资本至少有200多亿元。
今年年初以来，楼市遭遇史上最为严厉的调控政策。一向对市场反应比较灵敏的外地人，也纷纷选择了“潜伏”。记者采访的多家楼盘负责人也表示，目前活跃在市场上的主要是本地刚需客户，而温州这样的外地人，则已经鲜见身影。周德文表示，这段时间，温州资金目前因为实体经济遭遇困境，有部分已经撤出以自救，毕竟实体好了，才有东山再起的机会。并且，今年温州在杭州楼市新增资金量已经锐减。
“今年外地人的购房比例确实很少。相反，还有人因为受到高利贷冲击，资金周转不过来，求我们退房的。”杭州城东一位开发商这样表示。
也就是说，以温州、台州等地为主的企业主购买力走衰，对杭州楼市而言无疑失去了一个超大的消费群。
库存压力前所未有
截至12月14日12时，杭州全市可售商品房总量达91253套，其中住宅64701套，主城区（不包含余杭、萧山）住宅28882套，逼近3万套大关。
28882套住宅，对杭州楼市意味着什么？记者翻阅历史数据发现，在上一轮房产调控中，杭州主城区住宅库存于2009年1月3日达到历史高点，达到 21438套。此后杭州楼市销售迅速出现反弹，到了2010年4月库存量降到了3670套的历史低点。今年以来，杭州主城区住宅库存量呈现快速攀升的势头，到了9月突破2万套关口，此后每个月新增2000多套，这样的增势目前并没有减缓迹象。
从表面数据来看，目前的28882套住宅库存量相比上一个历史高点的21438套，增量为7444套，还算不上是一个天量数字。但由于“限购”因素，目前杭州楼市的有效需求量大大减少，外地投资客也几乎一夜之间集体撤场。库存量增加的同时，需求却减少了，一增一减足可让销售压力增大数倍。11月，杭州住宅成交量仅2539套，还不到历史高点的1/3。以目前的销售速度，消化掉住宅库存至少需要1年以上。
业内人士透露，杭州楼市事实上的库存量比目前的数据还要多。2009年杭州楼市疯涨，也就在这一年开发商拿地热情高涨，杭州卖地收入达 1200亿元，居全国首位。熟悉房产开发周期的人都知道，2009年拿的地，其开发的楼盘现在差不多都要进入预售期，楼市开盘高峰已经到来。不过由于目前的市场不容乐观，一些开发商无奈推迟开盘，一定程度上分流了部分房源。但是这部分房源，不可能一直不开，预期明年上半年杭州住宅库存量还会持续激增。正如滨江集团董事长戚金兴所说，如今的房地产行业还处在“深秋”，12月到明年的3月，房地产行业的冬天才会真正到来。 |