二三线城市楼市成交量领跌开启楼市深度博弈

　　刚刚过去的一周，在中国指数研究院监测的35个重点城市中，近8成城市的楼市成交量同比下跌。其中，二、三线城市领跌，最大跌幅达74.09%。

　　楼市成交量大幅萎缩由一线城市蔓延至二三线城市，说明我国楼市调控已见成效且进入深水区，房价也将步入下行通道。当然，目前距离合理房价尚有距离。

　　事实上，有住房刚性需求的人并不在少数。据北京中原地产统计，从9月1日至12月12日，北京10大降价楼盘销售总量与今年6至8月相比，大涨87%。在销售额方面，降价后比未降价前多卖17亿元，开发商“以价换量”效果明显。目前来看，房地产市场仍然是供不应求，仍然是卖方市场，但为何二三线城市成交量大幅下跌？原因主要在于三点：其一，对有购房需求的人来说，他们大多存在“买涨不买跌”的心理，对房价走势持观望态度；其二，房子具有投资和住房双重属性，当前实行严厉楼市调控政策的目的之一就是挤压房产泡沫，剥离房子的投资属性，成交量萎缩，也可说明一些人不再把房子看作可投资商品；其三，对中低收入群体来说，目前的房价仍然高企，远未达到其可承受的价位，所以并不能刺激他们买房。

　　楼市调控的最终目的在于挤压房产泡沫，抑制房价过快上涨，促使房地产市场回归正常、健康、有序的轨道。楼市成交量虽然大幅萎缩，但并没有迎来房价回归合理区间的局面，也就意味着目前楼市调控只是初见成效，远未实现目标。目前，中央政府已明确表态不放松楼市调控政策，而从严从紧的调控政策又不可避免地会对地方造成冲击，楼市成交量下跌将直接影响地方政府的财政收入。

　　当前，一些地方政府的财政收入主要来自于土地出让金，有的依存度甚至高达60%-90%。据《中国证券报》提供的数据显示，前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿元，与去年同期相比减少了5200亿，相当于减少了30%。

　　如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。在这种情况下，如果地方政府不改变“卖地生财”的发展方式，或许会在迫于财政压力的情况下与房地产开发商再度合谋，“松绑”调控政策，这势必会引起楼市的报复性反弹，两年的楼市调控将彻底失败。

　　虽然二三线楼市成交量大幅下跌，但我们并没有看到房价回归到合理的区间之内，许多人仍旧是背负着重压的“房奴”，而有更多人还只能是望房兴叹。楼市成交量大跌迫使地方政府“松绑”调控政策，造成房价的再度反弹——这不是杞人忧天，一些地方已经出现了类似的苗头。这场深度博弈如何发展，值得我们观察与深思。