二手房年末“寒冬”，中介多种途径“过冬”

　　临近年终岁末，滨海新区二手房市场交易更趋冷淡，年末传统的交易淡季“遭遇”楼市调控政策的持续影响，让滨海新区的成交量和成交均价出现了“双降”的情况。成交量的持续低迷，对滨海新区的二手房中介而言，无疑是一个“寒冬”，很多中介都开始采取和一手房联动，以及加练“内功”的方式度过严冬。业内人士认为，这种成交量下滑的趋势还将持续一段时间。

　　    成交量价格出现“双降”

　　“现在的二手房成交量下滑还是很明显的，在十月份我们四家门店共成交22单二手房交易，但是十一月份，仅仅成交了16单，降幅达到了27%。”滨海新区我爱我家区域经理王先生介绍，从12月份前10天的销售情况看，这种下降的情况仍然在继续。“已经临近年末了，很多客户的想法也发生了改变，希望再观望一下，看看明年年初房价是不是会进一步下降。”王经理表示，现在不但到门店咨询的客户减少了，甚至连约客户看房都已经变得困难，二手房买家的积极性已经明显降低了。和我爱我家的情况类似，很多滨海中介也明显感受到了成交量下滑的“寒意”。位于塘沽的某中介负责人表示，现在的成交量比之前下降了三成左右，作为一家不大的中介，现在的业务量让他们感到生存压力很大。“如果业务量持续下降的话，也许会考虑转行了。”

　　同很多中介不同，在塘沽和开发区拥有十余家门店的大型连锁中介万业源虽然也感到了成交量下滑的压力，但是其十一月的成交量仍然保持了同十月份基本持平的业绩。“下降了几套，但是总体上差别不太大，但是在万业源的成交业绩中，代理一手房的成交比重占据的份额越来越大，现在已经占据了一半的比例，二手房成交相对减少了。就区域而言，塘沽成交量要明显好于开发区。”万业源地产资源部的相关人士表示。

　　同二手房成交量呈现逐渐下滑趋势相似，虽然没有一手房的降幅明显，但是二手房的价格在胶着中也开始悄然下调。

　　“如果用十一、十二月份的成交均价和十月份对比，没有太大的变化，但是经过了这轮严厉调控，从一段比较长的时间来看，房价下跌还是很明显的。”我爱我家区域经理王经理说，在今年年初，塘沽的成交均价一般集中在12000至13000元每平方米之间，现在的均价大致在9000元至11000元每平方米左右，每平方米的降幅在2000至3000元左右。连一向坚挺的塘沽学区房也呈现出了降价的趋势，只是降幅相对小一些。万业源地产的相关人士则认为，塘沽目前的房屋均价相比年初时候每平方米下降了2000元左右，但是开发区的价格则相对坚挺，降幅不大。

　　随着心理预期的降低，不少客户的挂牌价格也出现了明显的下调。塘沽的金先生一套100平方米左右的房源在年初挂牌价为120万元，在经过将近一年的时间没有销售出去后，近期金先生决定将挂牌价格调整为85万元，降幅将近30%。

　　“虽然和年初对比，二手房降幅比较明显，但是和一手房年末大力度促销相比，短期内二手房的价格不会再出现明显的下调。”王经理认为，一手房是整个楼市的“风向标”，一手楼盘降价出售，对于二手楼市必然有影响，不过影响表现会有所滞后。在他看来，由于二手房卖家具有分散性，没有一手房开发商面临的巨大资金链压力，因此他们对成交价格的考量主要是取决于对当前楼市行情的判断，在来年二手房市场形势尚不明朗的情况下，“持房观望”也成为很多二手房卖家的选择。根据二手房数据中心的统计，十一月份，滨海新区挂牌量总体下跌幅度较大，汉沽区的挂牌量跌幅为68.03%，其余三区域均在20%左右。挂牌量的下降也验证了不少卖家对年末二手房楼市的观望态度。

　　 刚性需求成为主流

　　同一手房市场的情况相类似，在年末的滨海二手房市场之中，满足刚性需求的小户型成为销售的绝对主力，面向改善型人群的大户型则出现了一定程度的滞销。

　　“目前成交的面积中，房龄长的老房子一般集中在50至60平方米，新小区次现房的面积一般也在90平方米以下。”我爱我家中介工作人员介绍，目前成交的客户绝大多数都是为了满足婚房、养老房以及学区房的刚性需求，因此一般要求中小户型即可，同时这部分户型的总价接受度也比较高。相比中小户型，原本就属于“成交少数派”的大户型成交量进一步走低。“面积超过120平方米的大户型在以往的销售中主要是针对改善型住房需求的客户，调控政策中对二套房的购房要求大幅提高，很多感到购房成本提升的改善型客户暂缓了购房计划，这也让很多大户型成为滞销品。”

　　同我爱我家的情况相类似，在万业源地产多家门店的数据统计中，成交多集中在70至90平方米之间的小户型，三室以及超过140平方米的户型成交量很差。该公司相关工作人员表示，在目前的二手房市场中，投资型和改善型客户数量极少，刚性需求客户众多，对于婚房等需求客户而言，90平方米以下的户型既可以满足居住需要，同时也能让购房总额控制在一定范围内，是大多数客户的选择。

　　 中介多种途径“过冬”

　　成交量的持续低迷，带给滨海二手中介以严重冲击，甚至成为一些中介眼中“最坏的时期”，一些中小中介出现了关闭潮，另外一些中介则开始采取多种途径强化业务，准备“过冬”。

　　一些规模化的连锁中介建立起来的门店网络以及庞大的储备客户资源成为其同一手房开发商实现“联动”买房的巨大优势，这也成为不少中介看重的业务增长点。“最早从今年年中起，我们就开始了和开发区、塘沽等区域一手房项目的合作，在最多的时候，我们同时和4个项目进行联动销售。”万业源地产资源部相关人员介绍，几乎每个月都会有重点推介的一手房项目，利用二手房的客户资源网进行推介，现在这部分成交量在中介业务量中的比重越来越大，十一月份已经占据了总业务量的一半。除了万业源地产，国有新村中介、我爱我家等滨海新区的大型连锁中介也将目光集中在了这一“双赢”的联动模式，代理或者积极寻求代理一手房项目。

　　除了和一手房项目进行联动，不少连锁中介项目也开始采取压缩门店或者加强业务人员能力等方式度过严冬。“现在在塘沽，一个普通二手中介门店的每月经营成本可以达到六七万元，业务量太低，就只能关闭非热点区域的门店，收缩‘战线’，减少经营成本。”某连锁中介工作人员表示，现在已经关闭了一家门店，将业务精英和主要力量都集中在规模比较大的旗舰店上，保证主要门店的业务量。

　　“现在门店加强了网络的营销力度，争取更多爱上网寻找房源的客户，同时店里也对员工进行了更加严格的培训，培养业务能力更好、服务态度更专业的业务员，通过这种方式在淡季争取到更多的客户。”开发区某中介的店主认为，加强“内功”将成为他们度过“冬天”的主要方式。