苏州一二手房价格倒挂现象愈演愈烈

　　苏州市民王阿姨一直想换一套面积大一点的房子，最近听说房价有松动，就四处看房子。可王阿姨却发现如今新房的价格普遍都比二手房低，“之前想买二手房主要是贪图地段好，生活配套齐全。现在苏州一些地方相同地段内的二手房价格都比一手房贵不少，看来一手房也很实惠。”王阿姨告诉记者，现在她已经准备买一手房了。

　　记者了解到像王阿姨发现的这种现象，就是房地产行业内常说的“一二手房价格倒挂”，这种曾经在2008年出现过的现象在今年再次出现，而近期这种倒挂现象已经表现得愈发明显。据365地产家居网二手房统计数据显示，苏州全市11月份二手房成交量为970套，环比降幅为2.12%，同比降幅58.53%，成为近20个月最低。而11月份苏州二手房全市挂牌均价10201元/平方米，环比下降了7.24%。但记者发现，虽然苏州二手房的挂牌均价有所下跌，但与11月苏州一手房9000-10000元/平方米的整体均价水平相比，还是明显较高的。苏城不少二手房中介表示，近期一二手房价格倒挂的现象已经愈演愈烈，特别是一些新房优惠幅度较大的地区，更是明显。苏城哪些地区倒挂现象较为明显？是什么原因造成了这种价格倒挂现象？这种现象又会持续多久？……记者带着这些疑问走访了苏城多家二手房中介公司，进行了调查。

　　现状：工业园区最显著高新区次之

　　记者在调查中获悉，苏城一二手房价格倒挂现象其实在今年7、8月份时已经开始出现，但当时这种现象还属于个例。“当时还很少，还算比较稀奇，但最近特别是11月份以来就非常明显了，苏州很多区域都出现了倒挂现象。”苏州顺驰不动产网络有限公司总经理邬泽洋对记者表示，而就各区域的严重程度来看，邬经理告诉记者，从他们在苏州各家门店反映出来的情况来看，工业园区无疑是一二手房价格倒挂最为明显的地区。

　　在走访中，记者发现，工业园区特别是湖东片区一二手房价格倒挂的现象十分明显。以湖东邻里中心商圈来看，从2003年后开始，湖东邻里中心片区推出了大量新盘，东湖大郡、枫情水岸、东湖林语等都聚集在此，据记者调查，该地区二手房的挂牌均价在11000元/平方米至13000元/平方米之间。以IALA国际自由水岸一套两室两厅的房子为例，挂牌价格为11578元/平方米，而同属湖东邻里中心商圈的中海国际社区公园道，现在的均价却只有9800元/平方米，两者相差近2000元/平方米。

　　而据苏州顺驰不动产统计，高新区一二手房价格倒挂的现象也很显著，应该说仅次于工业园区。那为什么上述地区的一二手房在价格上会出现严重的倒挂呢？苏州易扬典居房产总经理薛建明表示，二手房最大的优势就在于区位优势明显，周边配套设施比较完善，“而这些正是一手房所缺少的，以工业园区湖东区域来看，新楼盘很多，但配套还都不完善，地理位置相较于成熟社区的二手房也没什么优势，所以在目前低迷的市场行情中只能以价格取胜。”

　　释因：楼市调控拉低新房价格但二手房业主反应滞后

　　对于为何会出现这种倒挂现象，邬泽洋认为，国家“限购限贷”的楼市调控政策是一个重要原因，“国家的楼市调控政策，让新房销售量不断走低，开发商为了尽快把房子卖掉，快速回笼资金，不得不大幅度降价促销，从而把新房的均价拉到了一个相对较低的水平。”

　　此外，邬泽洋表示，二手房业主的特性也导致了这种现象的出现。“二手房的定价主体是个体业主，和开发商相比，他们对市场变化的反应是相对滞后的，所以调整也会慢一拍，这样就造成在某段时间内一二手房价格倒挂比较明显。”

　　此外，邬泽洋还补充表示，与开发商相比，个体业主在资金要求方面并不高，并不急于回笼资金，也造成了他们不愿轻易降价卖房，从而拉大了一二手房价格的差距。“就二手房业主来说，他们完全可以用转租待售的方式回笼资金，而新房开发商就无法做到，所以他们要回笼资金除了融资，就只能通过降价卖房来解决问题。”

　　而薛建明还在邬泽洋观点的基础上向记者补充道：“二手房业主不愿把房子卖掉还有一个原因是一旦把房子卖掉，他们一时间还很难找到更好的投资方式来对抗通胀。”

　　薛建明表示，现在股票、基金等投资手段回报都不是很好，“今年很多股民都没赚到钱，基金也没什么好的表现，老百姓投资渠道较少，而他们每个月通过出租房子而收获的租金收入又是很可观的。这就让手握多套房的二手房业主不太愿意廉价卖房。”

　　未来：倒挂预计持续到明年二季度降价取决于业主预期

　　那么这种一二手房价格倒挂的现象会持续到什么时候呢？上述两位业内人士都一直认为，明年二季度会是一个重要的节点。

　　“从目前来看，国家对楼市的调控政策还不会有所松动，应该会持续到明年，这样一手房的价格还有一定的下行空间。而二手房价格虽然也会随着下调，但总体而言幅度肯定会小于一手房。所以这种现象还会持续一段时间。”邬泽洋认为。

　　而薛建明也表达了类似的观点，不过他认为，从长期来看，二手房的价格还是会逐渐走到新房价格之下的，“值得注意的是，一旦二手房业主急于回笼资金或是认为房价会持续走低，那么他们所能接受的降价空间都是在20%以上的，而一手房如果跌20%的话，开发商就会很受伤了。”