北京最低计税价上调 二手房市场直面新规

　　日前，北京市住建委联合北京市地税局发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，通知中明确表示，“核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定”，并强调存量房交易价格评估值将根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。

　　据悉，新规将于12月10日开始正式执行，这意味着原本停留在较低水平的最低计税价将大幅提高，二手房交易成本也将随之增加。对于准二手房购买者和中介公司而言，这一消息的冲击力可谓不小。

　　现象

　　二手房网签量突增

　　由于从新规出台到正式执行存在半个月的缓冲期，节约交易成本的“末班车”心理促使部分二手房买家加快了网签速度。链家地产过户专员向记者透露，近日来过户大厅办理业务的人数有所增加，仅朝阳区的过户人群就大约增加了50%。

　　事实上，二手房网签量增加更为显著。相关数据显示，11月下旬二手房正常日均网签在300至350套左右，而11月25日相关政策出台后，这一数字递增到400至450套左右。

　　根据北京市住建委存量房网签数据统计，上周(11月28日-12月4日)全市二手住宅网签总量达2813套，环比前一周的网签总量大幅上涨了近60.8%。12月2日的单日网签量更是突破700套，创造了自今年3月4日至今9个月以来二手住宅单日网签量新高。

　　分析

　　市场短期内难以回暖

　　尽管二手房网签量短期内有所上涨，但密切关注楼市调控动向的业主和买家，在出手和购房时显然愈发慎重。

　　记者在走访二手房门店时了解到，一些有购买二手房意愿的买家仍寄望于年底或明年初的房价回落，认为此刻匆忙签约未必比等到房价进一步回落时出手更划算，“再等等看”的观望心理依然浓厚。

　　链家地产首席分析师张月预计，按照目前的网签趋势，12月上旬的二手房网签或将突破5000套。但她同时强调，网签量短暂的上涨并不能代表二手房市场的回暖，为应对交易成本提高而造成的突击性签约，反而会透支中下旬的二手房成交量。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，过去一周北京二手住宅网签量的大幅上涨，除了和新规出台有关，还和二手房降价房源的增多、全市房价的实质性普降有关。胡景晖认为，最低计税价的上调对于房本满5年的房子影响不是很大，加之北京的二手房价仍存在一定的下跌空间，集中搭乘政策“末班车”的行为似乎并不明智。

　　总体而言，税费政策的变动虽刺激了部分成交，但未能打破市场整体观望的状态。在种种不乐观的预测下，新的计税价标准正式执行初期，二手房市场或将迎来长达半个月的成交低迷状态。与此同时，高税费房源的业主在未来房价走势不够明朗的情况下，扛价心态或将动摇，有可能采取降价方式促进销售。

　　观点

　　“经转商”仍需谨慎考虑

　　新规的出台同样关乎经济适用房业主的切身利益。链家地产昌平店及天通苑店的工作人员向记者透露，通知出台后，咨询新标准下“经转商”税费问题的电话明显增多，每天可达几十例，更有心急的经济适用房业主直接办理网签更名到家人名下，赶在政策正式执行前办理“经转商”， 以便日后上市交易。

　　针对这种现象，链家地产首席分析师张月在接受采访时建议，业主当前应该谨慎考虑“经转商”，倘若业主在未来5年内确定没有出售房屋的计划，则可以考虑在当前低成本的状态下“经转商”，否则情急之下“经转商”后在短期内出售，可能仍面临着高额课税。

　　【名词解释】

　　“经转商”即经济适用房转为商品房。根据国家规定，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。2010年住建部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》中规定，经适房已住满五年的购房者可向国家交纳一定价款，将经适房转为商品房，参与正常的上市交易。