山东济南限购延续 楼市寒冬里的众生相调查

6日，济南市房产交易大厅，前来办理房产交易手续的人明显减少。

　　房价终于开始松动，楼市调控到了关键时刻。房价是真降还是假摔?购房者买还是不买?在多重政策叠加下，开发商资金还能维持多久?连日来，本报记者深入楼市，探房企，访市民，倾听各方声音，试图寻找答案。从今天起，本报推出“楼市过冬”系列报道，敬请关注。

　　12月3日是周六，在济南一家房地产公司担任营销总监的林强早早起床赶往公司。林强说，他们有两个在售楼盘，开盘四五个月了，至今还有大量房子没卖出去。

　　销售冠军没了用武之地

　　按照惯例，周六看房的人比平时多，但林强再次失望了。他徘徊在鸦雀无声的售楼大厅，浑身冷飕飕的。整个上午，他没看到一个客户，偶尔响起的电话铃声是那么刺耳。

　　这个周六，刚结婚的济南市民李恒夫妇正在租来的两室一厅里，招呼着几个好友打够级。这些年轻人都没房子。李恒说，房子一定要买，但不着急。“新闻天天说房价要降，等等再说”。

　　售楼小姐王雅君比他们无聊多了。在阔气的售楼处，王雅君百无聊赖地用手机QQ聊天。王雅君是个年轻的“老江湖”，别看她只有27岁，但干这行已有五六年了，伶牙俐齿，经验丰富，是这里的销售冠军，现在她浑身的本事似乎没了用武之地。

　　“我知道，他们都在消磨时间，但大环境不好，再逼他们也没用。”王雅君的上司吴元江，把这一切都看在了眼里，但他没有戳穿他们。身在其中，他能体会他们的难处。

　　“团购、特价、打折，该用的营销手段都用上了，但成交依然没有起色。”卖不出房子，林强很着急，这个年轻的营销经理和他的销售团队压力与日俱增。

　　林强回忆:“六月份还相对乐观，每周积累的客户最高能到30个，而在此后的七八九三个月，每周积累客户的数量直线下降，从十个到几个，再到几个星期都积累不到一个。”

　　吴元江还透露，现在成交的房源大都是面积小、总价低的低端房，而且有一半以上的房源是团购客户，现在这部分需求也戛然而止，数百套尚未推出的房源正“嗷嗷待哺”。

　　投资买房如意算盘打错了

　　“房价降是降了，但2013年才交房，万一开发商跑了怎么办?”住在济南燕山立交桥附近的李毅然打算把父母接到济南，他看中的一个楼盘88折促销，算下来每平米降1000多元，非常划算，但他不敢买，更倾向买现房。

　　李芳的经历则有点冷幽默。最近一个月，李芳只忙活了一件事，就是发动各种关系退房。年初看到房价还有不断攀高的趋势，李芳托关系抢了一套。她打的算盘是，等房价再涨涨转手卖了，少说也能赚一二十万，但房价降了，愿望似乎落空了，她想赶紧把房退了。

　　李芳买房，几乎买在了最高点上。济南一家地产网站监控了这个楼盘的价格走势:2010年开盘后，这个楼盘的价格以30度角坡度直线上涨，半年后价格松动，10月份后，由于不断推出特价房和打折促销，该楼盘均价降了，130平米售价97万。

　　一周过去了，李爱明激动的情绪还是难以平静下来。11月28日，他和其他业主发起了“占领售楼处”行动，致使一楼盘售楼处当天无法对外开放，在省城引起轩然大波。

　　“开盘时，每平米8500元至9000元，现在内部认购价格降到6000元至6500元，90平米的房子两个月损失二十几万元。”李爱明9月买的房。买了房的业主普遍认为，“内部特惠”就是变相降价，开发商降价，使业主资产严重缩水。

　　“看走眼”的还真不少，钱平对此有亲身体会。因为工作关系，钱平和济南几大开发商关系熟络。以前亲朋好友找他，无非是想走后门买房，现在买房的没有，退房的倒有三个。

　　完不成销售任务 走马换将

　　由于销售不畅，年度销售计划已成为绝大部分开发企业不可能完成的任务。“我们年度回款任务10亿左右，而目前到账回款不超过6个亿，任务基本无望完成。”青岛一在售项目售楼处，开发企业负责人王英杰坦言。

　　济南一家开发企业的营销经理徐伟也在私下透露，直到9月底，他们的年度销售任务才勉强完成三分之一。

　　山东中原投资顾问总监薄夫利估计，在济南有九成甚至九成以上的在售项目，都完不成今年的销售任务，外来的一线开发企业也在其列。他说:“金九银十都成了泡影，指望年底冲刺实在是异想天开。”

　　数据或许更具说服力。统计数据显示，11月，济南商品房成交急剧萎缩，其中11月21日到11月27日，济南共成交商品房768套，比前一周减少524套，环比下跌40.56%。而调查机构提供的数据显示，10月份，青岛住宅成交面积同比下滑56%。

　　由于年底的计划报表将十分难看，济南地产业已经有传言，大批在售项目将面临重大人事调整，包括销售部门负责人、财务部门负责人在内，年底将被“走马换将”。

　　采访中，一家外来企业的营销负责人苦着脸说，目前他们的人事调整还没迹象，但据企业高层传出的消息，由于销售任务没有完成，年底的绩效、奖金以及福利等都要大打折扣，而他的个人消费计划也面临着重大调整。