楼市“向上”还是“向下”

　　调控房价措施效果如何，这不仅成为决策者的关注焦点，牵涉到切身利益，普通百姓也一样关心。所以，当国家统计局18日公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况后，各方人士纷纷表达各自的观点。

　　新华社对数据的解读，从来都引人关注：一线城市，环比涨幅有所增加，有待观察；二三线城市，不少城市同比上涨较快态势仍然存在，需加警惕。

　　对于一线城市，有报道认为，“房地产企业的开发热情在一线区域逐渐退烧”。确实，今年以来，由于对市场前景判断不确定，北京、深圳等地已出现土地流拍或低价成交，一线城市土地市场一直较为冷清。

　　几轮调控之下，地处一线城市的开发商已经开始“绷不住”，纷纷以降价促进销售，北京、广州、深圳的知名开发商都出现了实质性降价的案例。业内人士乐观预计，未来二线发达城市降价促销的现象也将逐渐增加。

　　尽管如此，不论“向上”还是“向下”，对于价格变动趋势，各方都认为，判断要慎重。

　　国家统计局新闻发言人盛来运接受记者采访时曾表示，从1～4月的销售额和销售面积来看，全国房价确实出现了上涨，但他认为，这一上涨没有反映结构性变化的上涨，长期趋势还有待观察。

　　对于国家统计局“4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1%”的统计数据，北京中原地产三级市场研究总监张大伟接受媒体采访时说，总体来看，4月全国房价涨幅都在放缓。从市场来看，近期各大城市的住宅成交量都在下滑，未来量跌逐渐转为价跌的可能性加大。

　　新华社的报道还认为，从统计结构看，“新建商品住宅价格”涨幅明显小于“新建住宅”，联想到各地此前公布的今年房价控制目标，一些城市房价可能因成交结构变化而在统计上“被降”，值得提防。

　　这一观点得到了普遍认同。因为在今年各地公布的房价调控目标中，“房价”既包括“新建商品住房”，又包括“新建住宅”。在“新建商品房”里除住宅外，还包括了商办物业，而“新建住宅”里除新建商品住宅外，还包括动迁安置房、限价房等各种价格较低、波动较小的保障性住房。为建设保障房，各地已经签下“军令状”，可以预见，随之而来的，是楼市成交结构将发生明显变化。

　　业内人士指出，这实际上为调控目标的实现埋下了“伏笔”。仅就均价而言，“新建住宅”的均价由此将被明显拉低，其涨幅也将“不出意外”地得到“有效控制”。可是，随之而来的，将是购房者的感受会与统计结果大相径庭。一个问题由此被提出：房地产调控的目的究竟是遏制商品住宅价格的过快上涨，还是仅仅在统计上使房价“被降低”？

　　当然，比新建商品住宅更能反映调控政策效果的，应该是二手房的销售价格。与3月份相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。有专家就此预测，楼市拐点可能真的要到了，因为41.4%的城市二手房市场已经开始降温。

　　不过，“土地财政”这个绕不过去的问题同时也被提出来。中国证券报援引分析人士的观点说，地产商观望，导致土地流拍或者低价成交，这将压缩地方政府的财政收入，而地方保障房建设需要资金投入，地方财政压力将进一步加大，在执行政府调控政策时恐怕更会左右为难。