郑州制定房产抵押管理办法 3类房产可抵押

　　麦收时节，你家人多而镰刀不够用，去邻居家借一把，麦子割完以后还给邻居。你家没有鸡蛋而想吃鸡蛋，能不能借邻居家的老母鸡用两天？老母鸡下的蛋自己炒炒吃了，然后再把老母鸡还给邻居。借鸡生蛋的理财理念一直存在，但是实践者很少。因为，老母鸡的主人怕你把老母鸡弄丢甚至弄死。郑州市正在制定的新《郑州市房地产抵押管理办法》，就是给“老母鸡”上个保险，让更多想吃鸡蛋的人更方便地“借鸡生蛋”。

　　本报讯 房子不仅可以居住，对于很多人来说，还可以抵押换取现金，用来投资或应急。早在1999年1月1日，郑州市政府就颁布实施了《郑州市房地产抵押管理办法》(下称“老办法”)。当时《物权法》、《郑州市房屋登记条例》等法律法规均未实施，时过境迁，“老办法”已经不能适应目前的需求了。

　　昨日，记者从郑州市法制办公室获悉，郑州市正在制定新的《郑州市房地产抵押管理办法》(以下称“新办法”)。“新办法”(详见郑州市人民政府门户网站：http://www.zhengzhou.gov.cn/)的征求意见稿正在面向社会公开征求意见。您对新办法有何意见和建议，可以通过以下方式向郑州市法制办反映：传真：0371-67446680；电子信箱：fzjfgc@126.com；通信地址：郑州市中原西路233号郑州市人民政府法制办公室法规处（邮编450006）。征求意见的截止日期为12月10日。

　　【解读】

　　3类房地产可抵押，7类房屋不能抵押

　　“新办法”规定，三种情况下可以设定抵押，分别为：取得房屋所有权证的房屋；依法办理预告登记的预购商品房；符合房地产转让法定条件的在建工程。这三种情况和老办法相比并没有太大差别。只不过，由于1999年之前没有商品房预售制度，所以“老办法”对第二种情况的描述为“取得期得所有权的房屋”。

　　在我国，商品房产权和土地使用权是不可分离的，没有土地使用权，土地上的房屋产权也就无从谈起。因此“新办法”规定：“以房产抵押的，该房产占用范围内的土地使用权一并抵押；未一并抵押的，视为一并抵押”，“以在建工程已完工部分抵押的，其占用或者分摊的土地使用权一并抵押”。

　　“新办法”还对不能抵押的房地产进行了规定，共分为7类，具体包括：权属有争议且已异议登记的房地产；教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；被依法查封或以其他形式限制转让的；依法公告已列入政府征收范围内的；土地使用权设立抵押后的在建工程及建成的建筑物；法律、法规、规章规定禁止抵押的其他情形。

　　一栋房产能抵押多少钱，这应该由谁说了算？

　　“老办法”规定：“房地产抵押，必须经具有法定相应评估资格的评估机构评估价格。购买的预售房屋以预售合同中载明的价格为准。”就是说，房子能抵押多少钱，只能由评估机构说了算。这就很容易导致评估机构权力寻租，作出与房屋实际价值不符的评估。

　　“新办法”规定：“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。”这就为抵押双方提供了多种选择的机会。协商不了，可以请评估机构帮忙；对评估机构的评估结果不认可，双方可以再商量。

　　对于房地产抵押所担保的债权，“新办法”规定：“不得超出房地产的价值”，如果“房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额”。

　　这样的话，同一栋房子就可以设立两个以上的抵押权。为了保障债权人的权益，“新办法”规定，“同一房地产设立两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设立的抵押情况告知抵押权人”，“抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让抵押房地产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。

　　【提醒】

　　抵押小孩的房产，需要写个保证

　　现在许多家庭都给子女甚至孙子孙女提前购置了房产，这些房子的小主人由于尚未成年，在法律上还没有独立的民事行为能力，那么家长若想抵押未成年孩子的房子，应该遵从哪些规定呢？

　　“新办法”规定，“抵押人为未成年人的，办理抵押登记时，监护人应当提供经公证的为保护未成年人利益的书面保证”。也就是说家长要想抵押在孩子名下的房产，必须写一份保护孩子利益的书面保证，并经过公证。

　　除了未成年人之外，还有一部分人，因为智力和精神等问题，不具备或不完全具备民事行为能力，抵押此类人所有的房屋，“新办法”规定：“监护人应当提供人民法院的鉴定证明和经公证的为保护被监护人利益的书面保证。”

　　【释疑】

　　抵押后的房产咋处置？

　　生活当中，有些已经把房子抵押出去的房主，又把房子卖给了第三方；有的房子抵押已经到期，债务没有清偿，房主仍然占着房子。此类纠纷在生活中并不少见。那么抵押出去的房产，其占有、管理和处分权利归谁呢？“新办法”对此进行了详细规定。

　　在“抵押房地产占有”方面，“新办法”规定，“由抵押人占有与管理。抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的约定监督、检查抵押房地产的状况。”

　　在“转让”方面，“抵押期间，抵押人转让被抵押的房产，必须经过抵押权人同意”，在房产转让以后，抵押人“应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，“转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。

　　因国家建设需要，已设立抵押的房地产被