富力突围：商业地产抢滩入市

　　[ 对于大多数地产公司而言，市场调整周期为公司提供了极好的梳理内部经营管理的机会，富力地产也不例外 ]

　　富力地产（02777.HK）在商业地产上坚持数年的投资，成为公司今年业绩的贡献主力。

　　不久前的一次新闻发布会上，当富力地产董事长李思廉被问及如何完成全年销售目标时，他一句“另有安排”道破玄机。

　　据了解，所谓的“另有安排”，即是其日渐成型的商业地产业务。随着宏观调控对住宅市场的影响日渐显著，商业地产的优势却越来越突出，正所谓“失之东隅，收之桑榆”。

　　高端商业抢滩入市

　　富力地产在广州珠江新城的商业项目在今年楼市中表现凌厉。成交数据显示，2011年至今，高端商业公寓富力公园28已完成销售14亿，以大幅优势持续占据着珠江新城地产项目销售冠军宝座。尤其在国庆黄金周的10月份，该项目再次刷新纪录，继续“坐庄”珠江新城同期在售楼盘网签冠军。

　　接近年底，该集团再次加大珠江新城的供应量，以冲刺全年销售目标。

　　11月20日，富力地产与合景泰富地产、新鸿基地产三家房企共同开发的天汇广场“天銮”公开发售。

　　项目销售前，李思廉曾透露，天銮虽然定位高端，但绝对不会刷新珠江新城的楼板最高价。之后，项目宣布以每平方米4万~9万的单价推出首期产品，低于行业普遍预期，同时也给周边项目带来较大冲击。

　　不过，从某种程度上看，天銮只是富力地产在年末的一场预演，真正的大戏是在12月份。消息人士透露，富力独自开发的富力盈凯广场将于12月正式推出市场，而该项目是广州城市中轴线上罕有的可供出售的超甲级写字楼物业。

　　资料显示，富力盈凯广场位于珠江新城CBD中轴线西侧，交通四通八达，项目占地约8000平方米，总建筑面积约为17万平方米，项目总高达到286米，总层数65层，是富力地产集团倾力打造的高端多功能地标性综合物业。此外，项目再度与凯悦酒店集团联手，引入凯悦旗下最高端的柏悦酒店。

　　项目负责人表示，随着珠江新城井喷式的价值爆发、周边高端商业配套日渐成熟，其租金更是水涨船高，高达5%~8%的回报率仍有上升趋势。

　　更为重要的是，住宅限购短期难以取消的背景下，富力地产在珠江新城的商业项目成为资金角逐的焦点。

　　数据显示，富力地产今年截至10月底的销售额为235.1亿。无疑，富力盈凯广场将成为其在年底冲刺320亿销售目标的重要筹码。

　　商业盈利能力渐增

　　今年以来，富力地产在商业以及酒店等方面的大额投资已逐步进入回报周期，日渐修复公司盈利水平和财务状况。

　　该集团中期业绩报告显示：截至2011年6月30日的六个月内，公司所有者应占溢利达到人民币20.1亿元，较去年同期增长186%，总营业额则增长58%，达到人民币109.8亿元。由于毛利率的大幅提升，期间净利率达到18.2%，较去年同期的10.1%大幅度提升，达到行业较高水准。这在很大程度上得益于公司写字楼及酒店收入的增加。

　　数据显示，公司今年上半年的净利润大幅上升，其中商业收益提升的贡献最为突出。截至6月30日，富力商业板块运营步入成熟期，酒店营运收入增长37%，息税折旧摊销前利润（EBITDA）达到人民币9190万元。投资物业收入则增长32%，达到人民币2.103亿元。

　　此外，富力地产持有的商业物业在上半年总租金收入较去年同期上升32%，增加收入达人民币5050万元。据悉，部分增加的租金收入来自于新落成的成都天汇商场的租金回报。该商场于去年11月试行营业，位于成都市中心。

　　酒店业务方面，公司持有的4家酒店不仅入住率持续上升，平均房价亦显著上涨，在这两项因素共同影响下，酒店业务由经营亏损转为经营溢利人民币2420万元，净亏损则从人民币7080万元减少至人民币5040万元，酒店业务的业绩较去年同期改善超过28%。

　　加速战略调整

　　对于大多数地产公司而言，市场调整周期为公司提供了极好的梳理内部经营管理的机会，富力地产也不例外。李思廉表示，公司除了积极应对市场变化外，更重要的是加强内部的经营和管理调整，练好内功。

　　事实上，自从富力地产于两年前调整经营策略，定位一线城市高端物业开发以来，公司毛利水平不断提升。数据显示，上半年富力结转收入的整体毛利率为49.1%，而去年同期为32.1%。据悉，位于珠江新城的多个项目便是富力地产提升毛利率的重要资本，如广州富力公园28占集团营业额的26%，录得毛利率高达55%，而珠江新城的其他项目，也都拥有大致相当的毛利水平。

　　今年7月9日，富力地产战略合作伙伴高层峰会在富力君悦大酒店隆重举办，富力地产与现场超过200家国内外知名承建商、供应商签订了战略合作意向书，结成一体化战略同盟，从施工质量、供应链源头保证产品品质。

　　业内人士分析，此举表明富力地产不仅狠抓建筑施工、工程质量管理等各方面，从源头上形成优质的一体化供应链，保证了产品的质量，而更为重要的是，也是该公司整体采购降低成本的关键举措。

　　盈利能力上升的结果是，富力的财务状况得到优化。富力地产中期业绩报告显示，公司债务比率进一步下降，现金流状况趋于稳定。其净负债水平下调至89%，期末拥有现金余额125亿。

　　有分析师在富力地产的研究报告中指出：“高压的调控环境将对富力的资本开支和销售增长构成负面影响，但核心城市的市场占有率上升和产品结构调整能够使公司保持平稳增长。我们认为，富力地产在财务状况不断改善的情况下，其估值有望享受行业的平均水平。”