二手房计税新政未现买卖潮 “阴阳合同”空间缩小

　　11月25日，北京市发布了提高二手房最低计税价的新政策，这意味着当前执行的2006年版二手房过户指导价被调高，虽然提高的标准未定，但业内人士认为，“阴阳合同”的生存空间肯定会被压缩。目前，该政策也成为不少中介力促成交的说辞，但记者在调查中发现，寄希望于房价继续下跌的购房者并不着急，过户意愿不强烈，且过户大厅一如往常，也没有出现预期中的“爆满”。

　　中介借政策促成交

　　根据新政策，二手房过户指导价格将被调高，不管最终的过户指导价上调多少，但上调已成事实，不少二手房中介借助该政策力促成交。

　　该政策出台次日，记者走访了三元桥和西坝河附近的二手房门店，听到最多的就是，“过户的税费要提高了，尽量抓紧时间过户。”

　　西坝河附近链家地产门店的小李告诉记者，现在的二手房买着也合适，“我们现在有一个49平米的精装修房，130万，还是人大附中的学区房，价格还能再和业主商量，关键是税费马上就要提高了，最低过户价一旦提高的话，您又得多交几万块钱的税。”

　　三元桥附近的一位置业顾问表示，“不管怎么样，指导价格出来了，税费绝对会增加的，所以您早出手还是好的。”

　　尽管中介不遗余力借此政策促成成交，但购房者似乎并不买账。

　　记者在二手房门店遇到了正在看房的刘先生，“现在的价格还是有点高，新房的价格都降了，这块的二手房没啥变化，我还想再等等。我媳妇在附近上班，要不我就去远点的地方买新房了。”对于二手房过户指导价的提高，刘先生表示，“税费能增加多少呀，房价降降就补上了，房价还是大头，不着急过户呢，再等等房价。”

　　过户大厅一如往常

　　和刘先生抱有同样心态的购房者不在少数。来自北京中原地产的统计数据显示，新的政策发布之后，其中咨询有关期房住宅契税标准的占60%，关心最低指导价格变动对成交意向的咨询客户只占30%。在所有咨询客户中，明确表示要抓紧时间过户的不到10%。在所有咨询客户中，有80%的客户期待房价继续下调。

　　记者在朝阳区的过户大厅看到，并没有出现预期中的集中过户现象，整个过户大厅一如往常。该处的工作人员告诉记者，真正来过户的人数没有出现明显的变化，不过确实来了一些咨询政策的人。记者随机问了一位在过户大厅等待的女士，该女士告诉记者，“我不是刻意抢在政策前面的，就是看到合适的房子就买了，没想别的。说实话，我还是今天早上过来的时候听我们那个经纪人说的这个政策，之前都不知道。”

　　伟业我爱我家的过户专员表示，“爆满的预期落空，事实上，政策不会马上有市场反应，各方都需要有个反应的时间。”

　　阴阳合同空间被压缩

　　值得一提的是，北京目前执行的是2006年版的二手房过户指导价，该价格远低于当前市场中的实际价格，正是这个差额为阴阳合同提供了温床。

　　在二手房交易过程中，交易双方和中介往往会利用最低过户指导价修改实际成交金额，降低纳税税基，减少买卖双方包括营业税、契税、个人所得税在内的多种税收支出，最终形成了两个合同，一份对内，一份对外，对外的价格往往较低，从而逃避国家税收。一般来看，一套成交价200万元的商品房，通过该方法可避税5万元以上。

　　为了打击阴阳合同，今年4月政府就发布了《房地产经纪管理办法》，但该办法无法杜绝这种现象出现。

　　此次出台的调高二手房过户指导价的措施无疑压缩阴阳合同的空间，但能否杜绝还要等待细则的出台。在亚豪机构市场总监郭毅看来，杜绝阴阳合同关键要看政府最终制定的过户指导价的标准，也就是上调后的最低过户价与实际成交价之间的差距会有多大，差距越小，阴阳合同的空间也就越小。

　　郭毅认为，现在的二手房交易成本已经达到一个比较高的额度了，如果按照总购房支出来计算，一二手价格倒挂的形势更为严峻，长期来看，如果税负增加的高，那很可能推动二手房价继续回落。