楼市“降价补差”是馅饼还是陷阱？

　　在楼市成交量持续低迷的背景下，目前一些楼盘为招揽顾客打出了“降价补差价”“降价无条件回购”等招牌，承诺在一定时期内如果房价下跌，会部分或全额补偿差价。一时间，这一风潮开始在全国蔓延。这种让许多坐等降价的购房者怦然心动的承诺，究竟是馅饼，还是陷阱？

　　“降价补差” 渐成风潮

　　在武汉某事业单位上班的小郑最近正忙着看房。初步相中的几个楼盘最近总给他发短信，但他一直犹豫不决，“如果买了后房价又降了，岂不要后悔死？”

　　但前几天他彻底打消了这个顾虑。武昌东湖旁一楼盘推出“降价补差”的活动，宣布即将开盘的2号楼实行最低折扣，并承诺售出半年内，如果后期价格低于开盘公示价格，开发商将无条件补偿差价。这下小郑完全放心了，看好户型后就签了意向性合同。

　　像小郑遇到的这种“降价补差”活动在全国许多城市已不罕见。上海嘉定新城公馆项目在众多楼盘降价拒绝补偿老业主后，率先作出“降价补差价”的承诺；而一再表示降价后不会对老业主妥协的万科，其在苏州的一个销售项目近期也承诺“一旦降价将按原价回购”。

　　而且，一些开发商为了证明其承诺的可信度，卖房前与购房者签订了《跌价补偿协议》。协议规定，客户买房后到房屋交付使用之前，一旦发现该楼盘的房价下跌，可凭购房时签订的承诺书，要求开发商退还差价。从上个月开始，杭州已有多个楼盘推出了这种协议。

　　据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。

　　开发商突发“善心”的背后

　　正在北京市通州区一楼盘看房的张先生表示，最近他一直在关注附近几个楼盘，但迟迟不敢行动。“都说房价还会继续降，我希望能赶上降到最低的时候出手。”

　　记者发现，像张先生这种心态的购房者还不少，观望一段时间再买又担心自己看中的房子被别人买走。目前正在全国各地风靡的“降价补差”策略正是开发商特意针对这种心态而“设计”的。

　　业内人士表示，开发商之所以敢于下此赌注也是出于无奈。目前，楼市正处于深度博弈期，常规的降价促销手段已无法触及购房者的神经，开发商销售压力越来越大，而购房者观望情绪也日益浓厚。为了撬动市场，开发商逼不得已才出此“下策”。

　　武汉多家房地产企业营销经理表示，一方面目前加入观望大军的购房者越来越多，另一方面年关将至，销量任务压力日益增大，各类急需支付的款项也接踵而至。不降价没人买，没人买就没法完成销售指标。但又不敢直接降价，大幅降价或许会导致老业主闹事，也会带来损失。开发商左右为难之下，只有走上“降价补差”之路。

　　专家：冷静观察 谨慎出手

　　据记者了解，楼盘承诺“降价补差”并非今年的市场“专利”。早在2008年楼市低迷时期，全国就出现过一股“降价补差”潮。

　　许多网友认为，这只不过是开发商为刺激楼市使用的一种营销计谋。也有网友认为，开发商其实是为了加剧供求矛盾，形成房价只涨不跌的预期，从而继续维持房价在高位运行，甚至伺机继续推高房价。

　　亿房网研究中心研究员崔璇认为，“降价补差”不失当下楼市“低成交困局”中的一种有效的吆喝方式。但她也强调，这并不能重振市场信心，“如今存量房堆积量大，购房者越来越理性，直接降价才是开发商最理智的行为。”

　　对于购房者，更关心的是开发商能否兑现自己的诺言。崔璇对此表示并不乐观，可能只有极少数人会得到差价补偿。“虽然2008年就有业主成功拿到降价后的差价，但这只是少数，且大多只获得3万元左右的差价。”

　　她说，即使签订了具有法律效应的协议书，但开发商往往会在协议里“动手脚”，购房者权益很难保障。更何况不同的楼层、朝向，产品定位不同，这很难用统一的单价来计算。

　　华中科技大学教授王国华认为，兑现“降价补差”承诺的前提是补差时房地产公司还在正常运转。如果房地产公司中途倒闭或老板跑路，那么补差承诺也将成为一纸空文。

　　而在目前这股房地产业大浪淘沙的过程中，开发商被迫退出行业已不是新闻。北京住建委近日就注销了北京477家房地产开发企业开发资质，其中包括世茂、金泰、新保利、王府井大厦等知名企业。

　　一些专家提醒，消费者在选房时还应考虑开发商实力、品牌等因素，尽量选有品牌信誉度的开发商开发的楼盘。