南昌楼市：降价渐成不可逆转主旋律

　　继本月中旬红谷滩新区一本土开发商新房“直降4000元”后，11月28日，朝阳新城一全国龙头房企开发的大盘推出“触底价”七五折特价房，折后售价为每平方米8500元至1万元。业内人士分析，全国性龙头房企加入这一轮大幅促销潮，降价逐渐将成南昌楼市的主旋律。

　　万小姐关注朝阳洲这个新推房源的楼盘已经很久了。两周前，销售人员报给她的预估价是江景房每平方米1.2万元。28日13时，离正式开盘还有5个小时，她赶到售楼部时，这里已经聚集了二三十名前来看房的市民。开发商给出的报价是江景房每平方米9948元，而非江景精装修房的均价是每平方米9000多元。自然，这个价位吸引了不少刚性需求者慷慨解囊，当日就成交了三四十套。

　　如果说在本月中旬红谷滩新区一楼盘每平方米直降4000元，是开发商在遭遇滞销后的主动挤泡沫。那么，现在许多开发商已经不敢再制造泡沫了，在新品上市的定价上很理性了。

　　“实际上，市场刚性需求还是很大，关键要看房价有没有降到位。”江西同致地产顾问公司分析师姜道林说，位于高新区的一楼盘27日首次开盘，均价为每平方米4900元，结果当日推出的300余套房源就被预订九成，而周边楼盘同类产品的价格在每平方米6600元。如今开发商降价已不再遮遮掩掩，而是直接将价格一步调整到位，希望能够快速回笼资金。

　　在过去的两三年时间里，朝阳洲板块频出“地王”，万科、中海、国贸等大开发商相继涌入，与老城区无缝对接、无敌江景和完善的配套设施，让朝阳洲成了继红谷滩之后的又一居住热地。南昌一房企营销总监说，朝阳洲板块的开发商成本是明摆着的，高地价和高品质带来的开发成本自然不低，每平方米8000元应该接近开发成本线了，可见，目前这一区域目前有的楼盘已经处于微利状态。

　　姜道林告诉记者，朝阳洲板块多个楼盘相继开盘，竞争激烈，以往“虚火过剩”的状态已经不再。如前期某楼盘开盘时的成交均价是8100元，但在上周推出的促销活动折后均价才7500元。随着其他楼盘房源的不断上市，“价格战”或许还将出现。

　　“这一轮楼市调整时间会比2008年时更长，可能要持续到明年下半年甚至是后年上半年。”一业内人士分析，这也就是为什么许多开发商在定价时比较理性的原因。其实，开发商最怕的不是降价，而是没有成交量，如果有成交量，哪怕便宜点也能保证资金链安全；如果销售持续萎缩，这对开发商来说才是最危险的。

　　但是，就目前南昌楼市的现状，11月新房的成交量为1200余套，尽管比10月不足1100套有所好转，但还处于寒冬期。而楼市的库存却在逐渐攀升，目前新房库存量已经突破了1.3万套，按照目前的月成交量，需要1年多时间才能消化完，而且后期还不断有新房上市，这对开发商而言自然是个不小的压力。