深圳写字楼最近不好卖 全年成交量或较上年大幅下滑近五成

　　近日，深圳写字楼市场陷入了停顿，买卖成交持续下滑，但由于空置率和租金表现良好，市场尚未出现转向信号。图为福田中心区写字楼。 深圳商报记者 姜志强 摄

　　深圳商报记者 陆剑伟

　　在持续了近一年的火爆行情后，近日，深圳写字楼市场陷入了停顿，买卖成交持续下滑。业内人士表示，相对深圳写字楼年中一路“绿灯”、高歌猛进，目前写字楼则亮出“黄灯”，处于僵持和观望状态，但由于空置率和租金表现良好，市场尚未出现转向信号。预计全年的成交面积与前两年相比，大幅下滑接近5成，创下近三年新低。

　　成交量料创近三年新低

　　“最近这儿的写字楼不好卖了，有的时候一连几天都没有客户到访，很少成交。”福田中心区一位从事写字楼交易的中介地铺经理向记者表示。

　　福田中心区是深圳甲级写字楼的密集区，记者近日在这里采访时发现，曾经逆市走俏的写字楼市场如今出现了量跌价滞的状态。在罗湖国贸、南山中心区等深圳写字楼热点片区，上述现象同样存在。

　　截至目前，全市写字楼的销售量约17万平方米，预计全年的成交面积也仅在20万平方米左右，高于2008年的16万平方米，但与2010年的37.8万平方米以及2009年的37.6万平方米相比，大幅下滑接近5成，预计将创近三年新低。

　　深圳中原地产写字楼部区域董事总经理范进佳认为，银行收紧银根，将贷款基准利率提高三四成、缩短贷款期限，大幅提高投资客入市门槛，而且外围经济不明朗，再加上住宅市场的“三限令”逐渐动摇工商铺市场的投资信心，在这些因素的共同作用下，办公物业的成交活跃度有所下降。

　　美联物业全国研究中心何倩茹称，全市写字楼成交面积偏低与供应量低有关。尽管尚有一个月，但是2011年深圳写字楼的供应量已基本定局。由于前两年写字楼的供应面积与销售面积基本相当，剩余到本年度的可售量不多，再加上今年很多写字楼只租不售，导致了供应量大幅下滑。

　　一券商房地产行业分析师认为，写字楼价格过快的涨幅给新入市的投资客设置了较高的门槛，给持有者制造了过高的市场预期，两股合力作用下，形成了成交量和成交价的“不合拍”。

　　“小户型”吃香

　　在住宅市场出现拐点信号的情况下，写字楼成交量锐减并创出近三年新低，是否意味着深圳写字楼也出现了转向信号？

　　业内人士对于目前深圳写字楼现状，认为现在处于“黄灯”信号周期，是一种僵持和观望状态。

　　中原地产工商铺总经理何世胜否认了“拐点”之说，他认为此时的调整只是暂时现象，写字楼租金高企，投资客抗得住，不会轻易离场。

　　“判断写字楼市场是否出现转向，成交量并非决定因素，需考量空置率和租金。”范进佳说，“目前深圳写字楼市场空置率仍处于10%～11%的历史低位，罗湖、福田中心区更低至7%；租金仍有3%～4%的小幅上涨，目前市场尚未出现像2008年类似的转向信号。”

　　记者采访时发现，成交低迷的同时，市场大宗交易减少，部分投资客在投资渠道狭窄的情况下，选择小户型“探市”。如上周福田中心区荣超经贸中心一个15楼123平方米的单位，以4.9万元／平方米的价格成交 南山区海岸城西座一个21楼76平方米的户型，被一客户以3.8万元／平方米的价格买下；而一位来自福田的投资客则买下了龙岗正中时代广场195平方米的单位，成交价位2.6万元／平方米。

　　范进佳表示，近期市场成交以总价为200～400万元的小户型为主，说明市场的观望氛围较为浓厚。

　　后市关键看政策

　　记者采访了几位熟悉的写字楼投资客，得到的答复多为“深圳写字楼价格仍处于高位，对后市走势还看不清楚，打算再观望一段时间”。

　　世华地产商业部副总经理吴自标表示，投资客仍担心调控政策会波及到商业市场，市场信心明显不足，观望氛围浓厚。而且短期利率上涨幅度过大，压缩了获利空间，在这个时候，投资客往往选择暂时收手。

　　美联物业分析报告称，受一手住宅市场降价潮的影响，写字楼市场的观望气氛变得越来越浓厚，开发商不敢贸然开盘、二手业主不肯减价、买家承接意欲偏低，多方因素影响下，写字楼市场的成交处于低迷状态。

　　范进佳认为，深圳写字楼后市关键看银行政策，如果贷款利率下调、延长贷款年限，会刺激投资客入市；反之，投资客会进一步减少。毕竟深圳写字楼买卖市场的主力客户还是投资客。

　　何倩茹则表示对未来市场的较好预期，她说：“纵然写字楼市场的观望情绪在加剧，但住宅市场的投资属性已渐渐被淡化，工商铺将成为未来投资的重要渠道。再加上办公物业的租金在节节攀升，租金回报率触底反弹，这个利好因素增强了办公物业的投资价值，带动成交量稳定发展。”