万科未入穗前三 明年开发商"缺粮"过万亿

上市房企或面临债务危机

　　地产龙头万科“员工年终奖减半发放”的传闻在市场上引起轩然大波，对此，万科总裁郁亮本周六迅速予以否认。不过，记者昨日从专业研究机构获得的数据显示，整个房地产市场明年资金缺口预计超过万亿，而且上市开发商大量债务下季到期。业内人士认为，上市房企可能面临债务危机。

　　国家统计局数据显示，10月份70个大中城市中已有34个城市新建商品住宅价格下调。市场分析指出，房市“拐点”正式确立，而未来巨大的资金压力将让市场环境继续恶化。

　　招商证券认为，今年前十个月房地产开发投资增速稳定在31%左右。但是房地产开发资金来源的累计增速仅为20.2%。此外，在资金来源中，开发商自筹资金达41.2%，国内贷款则仅占15.4%。

　　筹资能力下降

　　即将到来的2012年，房地产资金压力有增无减。东方证券杨国华称，全国龙头“万保招金”明年整体无资金缺口，但以 2011年6月作为起始点分析，未来一年，剔除“万保招金”后的115 家上市房企整体的资金缺口约1329亿元，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008 年6 月时还大。

　　国泰君安孙建平指出，2012年中国房地产市场的资金需求将达到10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房地产企业只能筹集9.49万亿元的资金。这也就意味着，如果按照目前的口径计算，明年全年开发商的资金缺口将达到1.35万亿元。

　　债务“大山压顶”

　　与此同时，开发商债务压力愈来愈沉重。上海易居最新报告显示，今年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，为2009年以来新高，且越来越多的上市房企资产负债率进入到过高的区间，资金问题逐渐凸显。其中，资产负债率超过70%的上市房企增多趋势明显，占比超过四成。

　　值得注意的是，在债务不断攀升、资金来源逐步收窄的情况下，房地产上市公司有大量债务即将到期。东方证券杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来三年内，有46%的债务集中在2012年偿付。明年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　“现在很多规模不大的房地产项目资金运作都比较难，如果照目前形式发展下去，明年将有很多项目停工。”一位全国性房企负责人表示。因此，部分房企明年可能入不敷出，行业有可能出现债务危机。而房地产股也将继续成为大盘上涨的绊脚石。

　　龙头举动

　　“无理由扣发年终奖”

　　穗楼市稳引万科华南重心扩至广州

　　自从提出拐点论后，万科的动作始终是行业的风向标。“年终奖减半发放”的传闻虽然被否认，但依然引起各方猜测。值得注意的是，万科再次抛出“过冬论”，并借机调整内部结构，将华南重心扩充到广州。

　　“现在房地产市场虽然开始过冬，但发工资的钱我们有，发奖金的钱有，买地的钱也有。”万科总裁郁亮在上周末接受采访时表示。

　　上周，有报道称，由于房地产市场步入寒冬，秉承现金为王，万科已经在考虑把今年年终奖减半发放。但郁亮称，同去年相比，今年的销售还不错，没有理由扣发员工的年终奖。

　　万科未入穗前三

　　经过一年多的调控，多数开发商都承认房地产市场再次进入寒冬。而大型房企资金压力相对较小，因此，行业寒冬成为其收购兼并和调整内部结构的好时机。如万科在谨慎买地、调整明年预算的同时，宣布将华南重心从深圳扩充到广州。

　　“现在改为广深区域，这也是全国唯一一个以两个城市来命名的区域重心。”郁亮透露，广州万科今年到目前为止，销售约在80至90亿元，虽然还进不了该区域的前三，但未来将加大在广州的发展力度。

　　有分析人士表示，在全国四大一线城市中，广州楼市表现最为理性、稳定。未来广州楼市的吸引力依然比较大。