业主办理房产证可以越过开发商

　　昨天，刚刚闭幕的省十一届人大常委会第二十七次会议审查批准了《石家庄市房屋登记条例》，《条例》将于明年1月1日起施行。《条例》涉及房屋的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、抵押登记、预告登记和异议登记等，其中房屋的买卖、继承、赠与、抵押等内容涉及千家万户。

　　今后，购买商品房的业主有望越过开发商自己办理房本；预购商品房可申请房屋预告登记，防止房地产开发企业“一房两卖”。昨日，石家庄市住房保障和房产管理局下辖的石家庄房屋资产权属登记监理中心权威人士解读《条例》七大新亮点。

　　本报记者 陈霞 崔虹 通讯员 王同敏

　　亮点1 购房人办房本可以越过开发商

　　入住三四年迟迟拿不到证明自己权利的房本，办房本费用交齐了可开发商迟迟拖着不配合去办证……房本“难产”是石市比较集中的房产类投诉现象。在《条例》第十条第六款规定，房屋登记应当由有关当事人共同申请。但是如果房地产开发企业办理初始登记后，未按照合同约定期限与购房人共同申请房屋所有权转移登记，购房人有证据证明其已支付全部房款的，可以由当事人也就是购房人单方申请转移登记。

　　这也意味着，如果开发商已经办理了该项目的大房产证，并且在约定办理房产证的期限内却没给各家各户分割办理业主自己的房产证。在满足上述两个前提的情况下，购房人只要能提供购房合同、已付清全部房款的收据以及相关税费的证据，就可以越过开发商自己去房管部门办理房产证。

　　另外，《条例》规定还有五种情况可以由当事人单方申请房屋登记：因合法建造房屋取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利。

　　亮点2 房屋登记簿效力高于房产证

　　在老百姓观念中，房产证就是证明自家房产的唯一依据。伴随《条例》上岗，首度明确了房屋登记簿效力高于房产证，此举强化了登记簿的法律作用。

　　《条例》第十九条和第二十二条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿的记载应当保持一致，不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿为准。

　　亮点3 预告登记，防范“一房两卖”

　　为防范业主交购房款后却出现房子又被卖给其他人的“一房两卖”现象，《条例》设立了预告登记制度。第四十九条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请房屋预告登记：预购商品房；以预购商品房设立抵押；房屋所有权转让、抵押；在建房屋；法律、法规规定的其他情形。这样，业主办理了预告登记后，从交房款到拿到房产证的房屋权属“真空期”，也能高枕无忧了。

　　《条例》还规定预告登记后，房屋所有权人未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予办理。

　　亮点4 小区公共场所应登记在全体业主名下

　　《物权法》明确了建筑区划内的公共场所、公用设施、物业服务用房等属于全体业主共有，但是应该如何登记，如何保障物权法赋予业主的权益，一直没有明确。

　　为此，《条例》中增加了关于商品房初始登记时对业主共有房产登记的相关规定。第三十四条明确房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以明确和记载，可以不颁发房屋权属证书。

　　亮点5 按份共有可以单份提出登记申请

　　《条例》第十一条规定，两人以上共有的房屋登记，应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房屋的登记单独提出申请；出售房产转移登记时，应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。

　　以前规定的双方共有房屋，一方要处分房产必须双方共同到场。《条例》实施后，只需自己单独到场就可以处分，办理手续更加简捷。

　　亮点6

　　除六种情况外

　　不用再办公证见证

　　以前办理房产登记时，只要业主本人不到场就必须办理律师见证或者公证，除了多一道手续外，还得缴纳一二百元甚至更多的授权委托费用。

　　此次，《条例》第十三条规定，有下列情形之一的，申请人应当办理公证或律师见证手续：（一）因房屋继承、受遗赠申请登记的，申请人应当提交继承、受遗赠房屋既成事实的公证书或律师见证书；（二）自然人因处分房屋委托他人申请登记的；（三）代理人代为申请撤回登记的；（四）赠与房产的；（五）处分被监护人房屋的；（六）法律、法规规定应当公证或律师见证的其他情形。这意味着大大缩减了授权委托的适用范围，除了上述六种情形外，老百姓办理房产证相关业务时将更为便捷、缴费更少了。

　　亮点7

　　违规建设项目等不予登记

　　未取得规划许可证的房子能获得登记保障吗？《条例》首度对此进行了明确。第二十七条规定，有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的用途、面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）房屋灭失，权利人申请办理初始登记、转移登记、变更登记和他项权登记的；（八）法律、法规和本条例规定的其他不予登记的情形。

　　此举将有效遏制图便宜买无证房或者违规建设房产，更有效保障购买商品房业主的合法权益。