开发商年底“抢收” 新盘定价或成大难题

江门年底多个楼盘入市，楼市定价成开发商“抢收”成功的关键。

　　开发商真的急了？一边在打地基，一边却已开放销售中心。随着年底的临近，江门越来越多楼盘加快了上市步伐。据记者不完全统计，截至目前，市区准备在元旦前后入市的全新项目起码有5个，此外还有旧盘推新货，预计年底住宅供货量将迎来一个小高峰，年末“抢收”几乎成了开发商的共识。

　　据业内人士分析，年底是大多企业资金较为紧张的一个时期，开发商冲刺销售指标以及资金回流都将面临不小的挑战；购房者中多数选择保守观望，对何时出手颇有顾虑。2011年末是否可以真正释放？开发商如何“抢收”才能丰收？年底楼市大放量，刚需还要再等吗？

　　今年以来，江门市住建局采取“控价”、“控售”、“控购”等调控措施，切实遏制房价过快上涨。其中，有的高端楼盘在预售证信息中分别添加了“保证书”和“承诺函”，将原先价格认证中心认定的销售均价每平方米下调452—575元才开始销售。为此，年中不少开发商们更愿意先把园林和楼盘外观做好，再推销现楼。然而到了年底，越来越多的开发商选择提前开放销售中心，推销产品。

　　11月10日，香港建设在奕聪花园港澳码头销售中心举行媒体见面会，正式宣布销售中心开放。奕聪花园首推一期，包括4幢17—23层高电梯洋房，面积有99—135平方米2+1户型，88套观湖联排别墅，面积是260—360平方米。由于该楼盘处江门五邑地区江海区最东端，通过广珠城轨、外海大桥、中江高速、江珠高速与中山、珠海及其他珠三角各市紧密相连，是中山、江门的“双城中心”，营销中心开放后吸引了许多购房者到场参观咨询。与此同时，记者也发现，该楼盘还远远没有成形。该项目相关负责人向记者透露，一期产品将于2012年初全面发售，预计在12月底率先推出别墅VIP认购，今年年底或明年年初正式开盘。

　　同样没有成形，同样是在江海区的项目还有江门市濠江房地产开发的濠江花园，项目占地92353平方米，建筑面积212243平方米，规划总户数1366户，产品有洋房和别墅，洋房户型分为70㎡以下、85—90㎡、100—130㎡；别墅建筑面积180-220㎡间。10月底，记者踩盘发现该项目仍在打桩。但根据最新消息，濠江花园预计元旦开盘，首批将推出87套别墅单位，售楼部及样板房在12月份左右亮相。

　　胜坚·怡景湾同样已开放了销售接待中心，时间为11月20日。当天吸引了众多市民前来参观，其中登记客户100多批次，但开盘时间及价格同样尚未确定。据悉，怡景湾最快12月才能全面封顶，首批推出8、9栋共120多套房源。

　　此外，不少楼盘也相继开工，加快上市步伐。城市花园二期映晖园整个社区以9幢9—18层电梯洋房组成。记者11月23日踩盘发现，该项目还在建设中，项目销售中心已设在城市花园一期会所。有消息称，2011年12月份首批产品推出市场，首推6、7幢面积为90—120㎡，现在接受认购登记，诚意金为10万元。

　　上城·铂雍汇168套别墅已有66套在11月4日取得预售证，销售中心也已开放。11月23日，记者在该项目销售中心看到，前来看房者亦不少。至于具体开盘时间及定价，售房小姐表示仍未确定。

　　年底前大规模降价江门没有先例

　　据了解，消费者的心理预期大多集中表现为，期待年底还将出现一定幅度的房价下降。记者在采访中了解到，很多准备购房者明确表示如果遇到价格合适的房子就会出手，但也有相当部分购房者的观望情绪仍未完全消除，对房价下跌寄予厚望。

　　“在江门房地产历史上，大规模的降价促销现象都没怎么出现过，更不要说过房价集体跳水事件，即使是在2008年金融风暴的时候。”江门市房地产行业协会会长黄德文说，“最多成交量下跌，但量跌也不明显，只是逐步下跌，而不是直线下滑。”黄会长表示，最近几个月以来，江门楼盘的降价促销在江门房地产历史上已算少见。

　　回首2010年江门楼市，在强力的宏观调控之下，去年下半年江门楼市也出现过调整，不过，主要是量缩的调整，房价在二次调控背景下仍然攀升。特别是去年10月份，江门中心城区（蓬江、江海）的楼市数据让人目瞪口呆，江门中心城区的成交量和成交均价竟再创历史新高：一手住宅成交套数高达1525套；一手住宅的成交均价为5714元/平方米，住宅均价环比上涨0.1%。11月，中心城区一手住宅成交780套，与10月份的历史最高位的1525套，几乎腰斩；5618元/平方米的住宅成交均价，与10月的5714元/平方米略有下降，表现仍较为平稳。到了12月，12月新批预售住宅数量迎来高峰，达到1319套，环比大涨239%，房价在二次调控背景下仍然攀升，一手住宅均价为5735元/平方米，比2010年11月份增长2.1%；别墅成交均价由11月份的8888元/平方米上涨至9058元/平方米；公寓成交均价从11月份的4998元/平方米上涨至5044元/平方米。

　　因此，如果根据经验去追问年底降价潮，历史给出了一个否定的答案，年底历来不是开发商大规模调整价格策略的时间窗。

　　如何“抢收”才能丰收？

　　开发商到了年底，会有一个年终结算，包括工程款支付、银行还贷等，资金会比较紧张，而且，还有要完成全年的任务指标的压力。楼市眼下寒风凛冽，开发商都忙着筹备过冬粮草。年末“抢收”几乎已经成了开发商的共识，如何“抢收”才能丰收？

　　一个月以前，楼盘还是以活动来带旺人气来促成交，但现在已经变得更为直接，“额外折扣”、“总房价减免”、“送装修礼金”等字眼充斥眼球。在近期活动中，特价单位成为不少楼盘推崇的一种重要促销形式，多达6个楼盘推出购买特定单元可获特惠。相比特惠前的价格，单价基本都可以降低两三百元。

　　其中，怡福地产旗下凤山水岸和尚岭新筑两个楼盘做了一个积极的示范。从11月11日开始，两个楼盘齐齐推出包括20套特惠房在内的三重礼回馈活动，只需要三人或以上成组团购其他普通单位，可以享受额外减少1万的优惠。据了解，活动开展以后，两个楼盘人气明显增多，活动开始首个周日就有二三十台客户到访，最高峰一天接到200多个咨询电话。“尚岭新筑成交了13套、凤山水岸成交了四五套。”

　　据不完全统计，目前蓬江、江海两区37个在售楼盘中，有19个推出了优惠促销活动，而类似付款方式的常规优惠基本每个楼盘都有。业内人士分析认为，元旦过后，楼市将进入四个多月漫长的淡季，直到明年“五一”前才会进入下一个销售节点，加上不看好明年楼市，是不少开发商希望能够抓住2012年元旦这最后一个旺季成功出货的重要原因。

　　新盘定价将趋于理性

　　老盘推新货，开发商为“掩人耳目”，只有通过“暗降”的方式来进行，新盘如何抢占份额？

　　在江门一热门业主论坛上，有市民发帖：“有人说怡景湾开盘单价要8000元，究竟值不值呢？虽然我知道这个地段是不错，但是感觉8000元是不是有点贵啊，中天的话怎么看啊！那个位置我好喜欢，但是8000元的开盘价好似超出了我的界限了，如果8000元包装修的话，勉强可以接受。”有人回应说：“具体还要等下个月开盘才知道，希望到时价格不要太过震惊就好了！”更有网友直言：“8000元买越秀·星汇名庭算了。不但有学位，而且建筑质量好。怡景湾还不如对面的骏景湾。”

　　据了解，目前已取得预售证的新盘仍未定价，更不要说未有预售证就率先开放销售中心的楼盘。关于定价，胜坚·怡景湾销售人员透露：“楼盘定价大概8000元／平方米，包装修，根据楼层、坐向不同价格会有差别。”香港建设有关负责人表示：“由于目前大环境存在较大的不稳定因素，而银行政策方面的变化也存在可能，因此奕聪花园价格的确定将会参考两个因素：一是入市时的大环境价格；二是同类型产品的价格走势。” 此外，城市花园二期映晖园、上城·铂雍汇、濠江花园等楼盘均没透露任何价格方面的信息。

　　对此，黄德文分析认为：“在政策调控不放松的情况下，新盘定价将会越来越理性并稍微向下。”他表示，“现在楼市销量不好，很多在售楼盘推出的优惠促销也不一定有用，若定价高，肯定没人埋单，等于自寻死路。”业内人士分析认为，与老盘新推仍是“犹抱琵琶半遮面”不同，纯新盘没有先后对比，开发商在价格上可“爽快”地较大幅度低推，而老盘新推只有靠“暗折扣”。根据预测，在目前形势还未明朗的情况下，一场争夺激烈的价格战或在所难免。

　　购房者入市须谨慎

　　目前是否是购房者入市好时机？

　　黄德文认为，这段时间楼盘打折优惠比较多，由于“以价换量”策略的推进，楼价已经达到了一个相对的平稳价位，此外个盘价差也非常明显。“对于消费者来说，若是刚性需求，有需要而且又符合心理价位即可入市；若是投资，现在入市则不明智。”

　　此外，还有业内人士提醒，即使是刚需置业也要谨慎。比如胜坚·怡景湾位处北新区核心位置，地段一流，生活气息浓厚，但是项目不大，总建筑面积约10万平方米，住宅为11—18层的小高层，仅12栋，区内配套较少且临近污水处理厂。再如奕聪花园和濠江花园，位处江海，项目设计新颖别致，但周边生活配套相对落后。还有上城·铂雍汇，位处滨江启动区，整个片区发展潜力可期，但同样是目前生活配套欠奉。“消费者面对众多楼盘时，要擦亮眼睛看清楼盘的优缺点，选择最适合的楼盘出手。”

　　针对“年底至明年四月份前也是准购房者置业的最好时机”的看法，黄德文说：“未来几个月是升是跌还不好说，关键是看市场反应，目前消费者对楼市缺乏信心，降价预期仍然很大，估计短期内楼市活跃起来的可能性不大。”

　　本版文/图

　　楼盘未成型先开售房部

　　开平碧桂园·翡翠湾受青睐

　　主打西班牙异域风情

　　近日，记者从开平碧桂园获悉，碧桂园·翡翠湾首期的主打产品为约902㎡钻石墅、约228—365㎡双拼美墅及174㎡四拼美墅，以西班牙建筑风格为主调，是碧桂园集团在五邑地区的第十一个项目，因其优势区位、便利交通及绝版优美环境，被誉为“都市美墅典范”，在开平现有品质生活社区中得到广大客户青睐。

　　该项目有关负责人介绍，碧桂园·翡翠湾位于翠山湖新区，接驳开阳高速及G325国道，仅约10分钟车程即可达到中心商圈，约45分钟至江门、约90分钟至佛山，区内外交通便捷。环境方面，项目在千亩湖山美景中开工建设，充分利用了鳅鱼潭水库及其周边丰富的自然资源，形成了内拥数万方翠湖，外纳上万亩苍林的环境优势，社区内外将规建滨湖公园、山顶公园。配套方面，翡翠湾项目上将配套五星级标准酒店、学校、一站式风情商业街等，并将提供国家一级资质物业服务。业主不出社区就能完成工作洽谈，接受先进的教育，享受购物的乐趣，在安全、舒适的环境里细数点滴幸福生活。

　　“碧桂园·翡翠湾首期产品以美墅为主，在结合开平人居特点的基础上，打造西班牙异域风情的品质生活社区。”其中，约902㎡的钻石墅，将借鉴欧洲经典建筑，采用全石材外立面，工艺上采用网架式干挂工艺，精美壁柱雕花设计。

　　明年元旦起试行

　　江门市物业管理实施细则

　　11月20日，江门市首届物业管理职业技能竞赛顺利举行。记者在现场获悉，针对江门市物业管理存在的问题，住建局正在制定《江门市物业服务企业信用信息管理暂行办法》和《江门市物业管理服务等级标准》对物业服务企业进行诚信管理，以规范物业服务行为。其中，《江门市物业管理实施细则》将于明年1月1日起试行。

　　据了解，江门市首届物业管理职业技能竞赛初赛从全市三区四市选拔出的12支市三级以上物业管理资质的物业服务企业代表队参加了比赛。经过激烈比赛，江门市交通物业管理有限公司、广东省碧桂园物业管理有限公司江门分公司、广东碧桂园物业管理有限公司新会分公司分别获得了保洁技能竞赛、安防技能竞赛和专业知识竞赛的一等奖。团体奖一等奖则由广东碧桂园物业管理有限公司江门分公司获得。