西安启用商品房预售资金监管系统 掐开发商命门

　　从明天开始，西安将启用“商品房预售资金监管系统”。商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”，应由购房人直接交入监管账户，房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金。在购房过程中，如果发生退款的，购房人可直接向监管银行提出申请。该政策的实施，到底会对房地产市场及开发商带来哪些影响？就此问题，许多专家发表了自己的看法。

　　有助于防范烂尾楼的出现

　　西安房地产信息网预警预报专家领导小组秘书长李宇兵表示：“资金监管将使开发商资金专款专用，对于当下资金链紧缩的开发商更是一棒重击。开发商试图像以前拆东墙补西墙的做法可能行不通了。该政策的实施，将直接影响开发商的拿地或扩张步伐，深度影响到未来楼市的开发供应量。这个政策的直接积极意义是，预售资金监管这项政策的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现。有助于“预售制度和现房销售制度”的双轨制向“现房销售制度”的单轨制的转变。”

　　房地产企业有可能重新洗牌

　　知名财经评论专家、财经专栏作家叶檀在谈及政府对预售资金进行监管时认为：众所周知，房地产开发企业玩的是“三个锅盖十个锅”的把戏，基本上70%左右的预售款会被挪用。预售款被严格监管，剩下的“七个锅”就会裸露于市场。此举在半年后会产生两大直接后果：一是拿地的开发商会大大减少;二是“缺衣少盖”的开发商会被大企业吞并。

　　政府非常清楚开发商的“命门”在哪里，因为各地的城投公司基本都是地方政府实际运作。如果政府卡住了信托与境外贷款，那么恐怕有一半开发商会就地趴下，从此退出市场。

　　房企盲目圈地等行为将得到控制

　　全国工商联合会房地产商会会长聂梅生说，西安对商品房预售资金监督管理主要是为控制资金的流动性。房地产开发企业的正常开发行为，政府依然持支持态度。这只是对房企拿钱来盲目圈地、争夺地王、一味扩张等行为予以控制，控制开发节奏、资金流向等，完成房地产开发从量到速度的控制方向，保持房地产市场的稳定健康发展。

　　对于市场上屡禁不止的“囤地惜售”现象，聂梅生认为本次出台的监管办法将起到一定的作用，加强管制，开发商再开发项目，必定要全部完成而不是只做一半，同时也能加强房源的供给，对遏制房价上涨也有一定的作用。

　　对资金链充裕的企业影响不大

　　北京市房地产协会副秘书长陈志强表示“预售资金监管新规规定一个预售许可证对应一个专用账户，主要对其中用于项目工程建设的资金进行重点监管，保证预售资金能够优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发商运用预售资金进行滚动开发造成的工程烂尾、项目延期等情况，在很大程度上保障了购房人的合法权益。”

　　预售资金监管新规只针对用于项目工程建设的资金进行，因此能够在确保工程建设完成的大前提下，同时兼顾到开发商的资金效率。对于资金链充裕的房企来说，实际影响并不大。新规主要能够防范资金链不够充裕的房企运用预售款盲目进行滚动开发造成的潜在风险。

　　同时，陈志强表示，本次西安市商品房预售资金监督管理的新规，是根据《城市商品房预售管理办法》等法律法规制定的，属于有法可依，因此新的预售管理制度应该不是一个临时的措施，而是一项需要长期坚持下去的规定。（赵辉）