常规手段融资处处碰壁上市房企无奈曲线融资

如销售无起色，欲以曲线融资博弈宏调，风险可想而知

　　在上市、重组借壳、再融资以及信托等融资之路接连被堵之后，上市房企正在谋求曲线融资之路。光耀集团通过上市公司控股股东以股抵债的方式入主新都酒店，上实发展不到两个月时间就通过拉PE入伙股权融资近20亿，而危机四伏的绿城集团更是通过八方驰援，将内部集资、腾挪项目等方式齐齐用上。

　　正如万科总裁郁亮所言，房企“过冬”模式的首要准则就是现金为王。然而信托兑付危机前车之鉴尤在，如果在销售方面没有起色，仅仅想通过曲线融资方式维持高房价，与宏观调控博弈，其中风险可想而知。

　　融资“四重门”接连被堵

　　2011年，楼市的关键词是调控。2012年，万科的发展策略是过冬。作为国内房企老大，万科总裁郁亮最近一番言论，让市场对中国房企面临的局面再次关注起来。正如郁亮所言，“过冬”模式的第一条就是讲究现金为王，“手中的现金比利润更重要”。但是对于本应属于融资渠道最为宽广的上市房企而言，现金并不好找。

　　自2010年4月“国十条”发布以来，目前尚未有文件明确房企上市融资政策松绑。作为国务院国资委认定的从事房地产业务的16家央企之一，中国水电的获准上市一度被市场解读为A股房企IPO政策松绑的信号，但从目前情况来看仍然只能视作个案。

　　和IPO一样，借壳上市也是难上难。虽然今年下半年以来已有7家房企借壳重组方案获得证监会核准，其中5家顺利登陆A股。但仔细梳理其重组方案可以发现，关键的重组进程都以调控前为时间节点，在调控前或已过会或已获证监会受理。尽管这些房企成功借壳上市，但由于重组两年后才可以增发股份，因此并不能有效缓解房企的资金需求。而随着借壳上市再融资规则的有望细化，房企借壳之门再度添堵，用广州某业内资深人士的话来说，“新规将防止通过借壳融资来规避资金乱用的现象，房企会犹豫，他们花那么多钱来做方案到底值不值得。”

　　再融资更是如水月镜花，最近的例子是保利地产和嘉凯城两房企接连放弃已公布的定增方案，就连主业涉及到房地产业务的想要再融资都艰难无比。令房企绝望的是，年初时还被视作救命稻草的信托之门也在被堵死。自绿城信托门之后，房地产信托兑付的即时性和开发周期的长期性矛盾开始浮出水面，兑付危机和可能的违约迹象已引起监管层的重视，银监会防控风险的措施也在升级，监管从严直接导致10月份房地产信托产品成立数量锐减50%。

　　争取资金使出浑身解数

　　国家统计局数据显示，今年1~9月，房地产开发资金6.19万亿元，其中国内贷款9749亿元，比例还不到一成。为了融到钱，上市房企可以说是不计成本，一些曲线融资方式也开始浮出水面。

　　曲线IPO

　　光耀集团入主新都酒店

　　10月26日，新都酒店公告称，公司实际控制人润旺矿产与光耀集团签署协议，约定以1.35亿元转让其所持的瀚明投资100%股权，以抵扣润旺矿产所欠光耀集团的债务，本次交易较公司当时股价折让近五成。在上市公司实际控制人以股偿债的方式下，房企光耀集团就这样成为了新都酒店新的实际控制人。

　　翻阅光耀集团的资本运作史，从中可以看到其不断追求上市的企图心。今年年初，光耀董事长郭耀名高调宣布，公司将在2012年上半年登陆港股市场。与此同时光耀集团又借债权关系将新都酒店收入囊中。从分析人士猜测，光耀集团如此操作是做两手准备，在港股上市前途未卜的情况下，目前趁低囤壳是为自己的出路多上一重保险。

　　类似光耀集团的融资模式近来并不鲜见。今年6月，银润控股就举债入主旭飞投资，通过上市公司控股股东的股权转让实现易主。当时就有人猜测，一旦银润控股控制了旭飞投资足够股权，地产重组政策又再度放松，难保银润控股不会注入旗下地产资源，借以实现曲线IPO。

　　拉PE入伙

　　上实发展股权融资近20亿

　　11月9日，上实发展发布公告称，公司拟引进上海和齐股权投资基金对公司全资子公司成都上实置业进行增资，和齐将以现金6.7亿元认购，增资后持有成都上实49.6%股权。而这并非公司首次拉PE入伙。公司本月宣布拟将所持有的泉州市上实投资发展有限公司2%股权，以1176.47万元转让给天津永嘉股权投资基金；9月21日，公司宣布引进天津永嘉股权投资基金和宝宏股权投资基金共计13亿元分别对两家子公司进行增资。短短不到两个月的时间，股权投资基金为上实发展贡献资金近20亿元。

　　无独有偶，万通地产、豫园商城等均采用了这一方式融资。清科研究中心发布报告显示，今年第三季度完成的私募股权投资交易中，房地产行业以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模跃居各行业案例数量和投资金额榜首，而且普遍具有单笔投资大的特点。

　　向员工伸手

　　绿城向中高层职工集资

　　从马云到孙宏斌，绿城集团的“后援”源源不绝，这家已经被视作中国房地产调控“活标本”的上市房企，近日再度曝出数则融资消息。这些消息中，除了向多家国资企业洽谈合作事宜外，还曝出向企业内部中高级管理层集资的消息。据称，区域经理级管理人员最高出资额可能在700万元左右。而一位接近绿城的人士介绍，向内部高管集资是绿城解决临时性资金问题的常规做法。此前模式是，高管出资购买某项目公司股权，以项目收益分红的形式获益。

　　业内人士直言，相比万科的过冬论，对于绿城来说，现在还不到考虑如何过冬的时候，如果不能获得足够的救助资金，冬天来临之时是否活着都是一个问题。

　　记者观察

　　曲线融资难解资金饥渴

　　一个来自业内的消息是，由于2009以及2010年上半年房地产开工量猛增，将导致2012年上半年市场供应量集中增加。可以预计的是，如果届时市场仍难有好转，上市房企的融资需求有可能会更加强烈。而如果没有找到更好的融资途径，对上述这些曲线融资的依赖程度可能会加大。

　　但是，曲线融资能否救得了上市房企面临的融资困境？正如地产信托一样，与PE合作也面临着高风险，债权性质的甚至有可能出现违约问题，一旦泛滥难保不会成为下一个信托危机。如果房企想通过引入PE维持高房价，从而与宏观调控博弈，其中的风险可想而知。

　　在楼市调控不放松，政府对房企各种融资渠道不断追堵的情况下，单靠融资也许能缓解燃眉之急，但不能解决根本问题。如果在销售方面没有起色，单靠曲线融资渠道，就像几滴水滴进沙漠中，终究只是杯水车薪而已。