穗中介热论年底楼市:形势严峻 但大跌无望

黎文江

黄韬

郑隽宸

　　存货高企，成交低迷，广州楼价下行已成共识，但不可能退至2009年水平

　　今年的房地产市场有点“流年不利”，先是传统的“金九银十”变成了“铜九铁十”，接着年末临近，佛山限购放松被叫停、上海降价旧业主砸售楼部，各方利益冲突显现；银行提高首套房贷利率，珠海突然提出“双限”，在有意无意之间加重了观望气氛，让楼市拐点论甚嚣尘上。

　　与此同时，国际形势不稳，国内通胀压力依旧，中央提出适度调整宏观政策，却明确要求坚定不移地调控房地产，楼市调控已步入深度博弈阶段。

　　本期，信息时报记者采访了广州六大代理行高层，他们大多认为，广州楼市已进入下行通道，成交量下跌已在所难免。

　　黎文江（合富辉煌集团首席市场分析师）：楼价将略降 幅度不会超20%

　　●价格：预计将平稳中下行。广州年底楼价应该总体保持平稳，但呈下行趋势，幅度应该在10%~20%之间，因为超过20%就算是不正当竞争了，我们国家有《反不正当竞争法》。广州楼市相对于北京、上海等城市来说，一直都是相对理性，所以即便楼市开始步入熊市，也不会出现太大震荡。

　　●成交：每月40万平米左右。年底广州楼市的月均成交量估计在40万平方米左右，全年成交量应该不会超过600万平方米，与2008年全年的成交量差不多。2008年广州全年成交量是553万平方米，但那个时候导致成交量低的原因是大家对经济大环境不看好，不敢冒险投资，市场需求比较小。但今年不同，不是因为市场需求比较小，而是因为限购、限贷的政策影响。需求还是比较大的，只是被政策限制住了，很多人入不了市。

　　●房企：就算降价作用也不大。进入年底，开发商都想要完成全年计划，至少成交金额要达到预期目标，而最直接的手段就是刺激成交量。通常来说，最有效的办法就是降价，但在目前这种限购、限贷政策的影响下，很多有能力入市的买家入不了市，所以降价的作用应该不会很大。

　　●建议：年底买房比较合适。应该来说，进入年底，刚性需求买家还是比较多的，比如结婚、添丁的家庭等等。对于刚性需求家庭来说，年底是一个较好的入市时机。因为我认为未来楼市大幅降价的可能性是比较小的，而年底开发商为了跑量，可能会推出更大力度的促销计划，因此刚性需求买家在此时购房是比较合适的。

　　黄韬（中原地产项目总经理）：楼价不可能降回2009年水平

　　●价格：楼价会跌但不会大跌。首先，年底楼价总体肯定是走低的，环比今年7~8月应该会下跌10%左右。但又不会呈现大跌，因为开发商经历了2008年的困难时期，对未来前景是有一定的信心的。同时,很多企业在年终来临前已采取了一些自救措施，比如减少拿地、打折促销等等。现在开发商的资金链的确比较紧张，但绝大多数还没有真正到了生死存亡的关头。就连前段时间被传将“倒闭”的绿城，现在也没有说面临生死关头。同时，许多楼盘的确具有其本身的稀缺性和独特性，因此，想要价格降回到2009年的水平是不可能的。

　　●成交：前景仍不容乐观。年底广州楼市成交量应该维持在月均60万平方米的水平，全年应该是在600万平方米左右。广州全年成交量的高峰维持在800万~1000万平方米左右。因此相比起来，今年的成交量的确是比较低的。尤其是一些开发商质素不高的楼盘成交严重萎缩，可以说，现在正在进入楼市低谷，前景不容乐观。

　　●房企：尽快降价回笼资金。开发商在年底应该采取更积极的策略和更优惠的政策来吸引客户，以尽快回笼资金。不要对未来的前景太乐观，因为就目前的情况来看，国家调控政策短时间内是不会松动的，政府调控楼价的决心也前所未有地坚决，即使有也不会出现大松动。因此，现在能够先收回资金就先收回资金，等明年的销售计划调整之后，销售压力才会减轻。

　　●建议：降价一成就可入市。目前大多买家还是持观望的心态，对降价的期望仍比较大。只不过期望值不一样，有些买家期望能够降价20%~30%甚至50%，而有些买家则只期望降10%左右。我个人认为，降价幅度在达到10%左右时就可以入市购买了。当然这也要分区域，广州市区和郊区的降价幅度又不一样。比如市区的一些楼盘因为地理位置和周边设施的原因，降到10%就已经是最低了；而郊区的有些楼盘可能降价幅度会达到15%左右。但总的来说，年底是一个买家入市的好机会。

　　郑隽宸（中地行副总经理）：市场继续僵持 不太可能大跌

　　●价格：合理回调，不会大降。其实房地产市场的变化在今年十一前后已较为明显，从成交量和成交价格来看都不如今年上半年坚挺。今年3~9月的变化还不太明显，但从9月开始，整个楼市就显得十分疲软，随之而来如果没有大的刺激利好，价格上未必守得住，这是市场供需规律很显性的反映。不过，虽然开发商资金链普遍趋紧，但需要以价换量的毕竟还是少数，大部分开发企业已做好“储粮过冬”的准备，延迟开发延迟推货，在等待中寻觅市场转机。因此，在供求双方并无太大的心理突破的情况下，市场仍将保持僵持，出现大幅降价的可能性不大。

　　●成交：买卖双方继续疲软。今年的成交量肯定会萎缩，一方面是买家原因，很多有购房需求的买家直接被拦在购房大门外，导致了楼市成交量下跌；另一方面是开发商层面，考虑到限购政策预期会持续一年甚至两年的时间，很多开发商早已有所部署，纷纷放缓推货和销售的进度。现在发展商已做好了打持久战的准备，因此拿预售证或开发工程的速度基本上已经放缓，明年市场的推货量会减少，将以消化存货为主，供应量的减少也会导致成交量降低。

　　●房企：调整策略，以守为主。中央已一再强调调控力度不放松，佛山限购放松政策被叫停就进一步确认了调控的坚定不移。在目前银行贷款收紧、销售受到考验的市场环境下，如何保证手中有充足的现金流成为开发商能否平安过冬的关键。无论土地投资还是开发投资，开发商都需要谨慎考虑，保证在具有充足现金流的前提下进行，做好长期抗战的准备。而在销售层面，房地产市场逐步回归刚需，刚需素来具有追求性价比的特点；同时，目前存货量累积到一定高点，竞争压力增加，开发商需转变销售心态，以高品质营造产品竞争力，同时打好营销牌，维持自身平稳发展。资金相对充裕的会紧盯市场变化，调整自身的开发策略，以守为主，适时出击，拦截急切的刚需客户；资金稍微紧张的，则只能以价换量稍作缓冲。

　　●建议：按需淘房，合则出手。对于购房者而言，目前楼市调控效果已经显现，价格下调的趋势也逐渐明显。但在广州城市总体快速发展增值的背景下，优质地段、品质良好的产品所具备的市场竞争力将使其价格降幅十分有限。因此，购房者既要避免盲目投资，也不要寄望在楼市拐点到来后再抄底，而应从需求出发，合则出手。

　　高原（易居华南区总经理）：年底贷款发放将缓解房企压力

　　●价格：估计降幅在5%~10%。年底广州房价肯定会呈下降趋势，但下降的幅度应该不会太大，估计在5%~10%左右，最高不会超过10%。造成这种现象的原因主要有两个，一是广州本地的房地产企业已完成了今年的销售目标，特别是一些大型房地产企业，销售计划已经完成，所以年底其实没有什么销售压力。二是因为虽然现在银行对房企的信贷政策紧缩，但之前已达成协议的一些贷款在年底仍会放出来。据我们了解，应该有约2000亿元左右的贷款会在年底发放出来，因此会缓解一些房企的资金压力。总的来说，房价会在相对长的一个时间段里保持稳定的态势，不会有太大的起伏。

　　●成交：受制限购，肯定会降。广州楼市成交量是肯定会下降的，至于会下降多少则不好预测。今年的情况与2008年有所不同，2008年成交量下降，市场的影响因素占绝大部分；而今年可能是政策层面的影响占的比重较大，现在不是没有需求，而是很多有能力买房的人入不了市。门槛提高了，能买房的人少了，成交量自然也就下去了。

　　●房企：控制成本上下功夫。就目前情况而言，开发商降价抛货套现、回笼资金才是王道，应该想尽办法卖楼换取现金。另外，开发商还可以在控制成本上下功夫，比如减少工程上马，延缓新增项目，或者减少拿地等等，通过控制成本来节约资金。

　　●建议：继续观望延迟入市。现阶段很多买家都还有着很大的观望情绪，因为他们也不清楚房价会怎么降，降到什么程度，所以就只能一直观望，延缓入市。