山东规定住宅配套不达标应减免物业费

　　11月6日,济南金泉大厦,业主在物业客服部交费。该大厦曾是电梯瘫痪、水电常停的“烂摊子”,新物业公司改进服务后,得到了业主的认可。

　　为进一步规范住宅物业服务收费行为，15日，山东省物价局会同省住建厅颁布《山东省住宅物业服务收费管理办法》。《办法》规定了物业费的构成、服务项目和收费约定，将于2012年1月1日起实施，有效期5年。

　　共用设施维修不得计入物业成本

　　《办法》规定，普通住宅前期物业服务收费以及车位租赁费实行政府指导价，非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　普通住宅物业服务收费，其成本包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位或设施设备的日常运行、维护、检测费用；清洁卫生费用；秩序维护、安全防范费用等九部分。

　　物业共用部位或设施设备的维修改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。

　　房屋空置一年以上应减收物业费

　　《办法》明确，物业收费按法定房屋产权面积计收，储藏室不收取物业服务费。

　　前期物业管理的住宅小区，因开发建设单位分期开发，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业收费应适当减免，差额由建设单位补偿物业企业。房屋交付后空置一年以上的，物业服务费按实际运行费用适当减收。

　　外来车辆停放超2小时可收费

　　对于停车问题，《办法》规定，车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度。

　　其中，已购车位但未停放车辆的，停车服务费应适当减收。占用业主共有道路或其他场地停放的，应当交车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属业主共有。除执行公务服务之外的外来车辆，在小区停放超过2个小时的，物业可收取一定费用。

　　新规四大亮点彰显公平原则

　　山东物业管理专修学院副院长矫春言、齐鲁律师事务所律师陈瑞福和济南好来物业公司总经理刘长春分析，即将施行的新办法，与明年同时废止的《山东省物业服务收费管理实施办法》(以下简称旧办法)相比有四大亮点，彰显了公平的原则。

　　空置房 填补旧规空白

　　陈瑞福分析，新办法明确规定房屋交付后空置一年以上的，物业服务费按实际运行费用适当减收。而旧办法并没有这方面的规定。

　　“这一规定充分贯彻了收费公正公平的原则。”陈瑞福表示，房屋正常使用的物业管理费用，自然高于空置房屋，因此房屋空置时，适当减收物业费，对双方是公平的。

　　停车位 分门别类收费

　　在小区停车收费标准上，陈瑞福分析，新办法做了分门别类的详细规定。

　　考虑到车辆不断增多和小区空间有限的矛盾，新办法确定了停车位有偿使用的原则，并规定收取的费用归业主共有，贯彻了谁拥有产权谁获益的原则。这种细致的划分对当前停车纠纷的解决有指导意义。

　　水电费 减轻物业负担

　　“供水二次加压运行电费本就应由供水单位承担，现在明确规定，是一个进步。”矫春言表示，以前物业企业过多承担了水电部门的职责。二次供水属于特种设备，只挑这一方面作规定，面有点窄，可以再扩展。

　　刘长春说，三箭吉祥苑一个月要用15000立方水，用电费用1.8万元-2.4万元。“有这个规定，我们一个项目每月就能省2万元。”

　　配套设施 开发商要担责

　　“小区配套设施等未能达标的，收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。这个规定是针对开发商遗留问题的。”矫春言说。

　　矫春言介绍，物业和业主的纠纷很多都源自开发商遗留问题，新规对物业是一个保护，也让建设单位承担应承担的责任。这有助于缓解物业和业主的矛盾，减少误解。