危险信号潜藏133家地产公司 15股负债率超80%

　　其中7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%

　　地产业告急。

　　危险的信号潜藏在133家地产上市公司的三大财务指标中。

　　首先是资产负债率高企。据同花顺统计，截至3季度末，沪深两地133家上市房企的平均资产负债率为63%，其中7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。行业总负债首破万亿。

　　经营性现金流缺口也在急剧膨胀。约7成共91家公司经营性现金流告负。最严重的是首开股份（600376.SH）和保利地产（600048.SH），缺口近67亿。而这133家公司中，账面资金少于10亿的有83家，少于1亿的有20家。

　　再就是存货居高不下。近8成合计102家上市公司拥有超过10亿的存货。头四号公司是万科A（000002.SZ）、保利地产、金地集团（600383.SH）、招商地产（000024.SZ），分别有1929亿、1472亿、653亿、470亿的存货待周转。

　　这三组数据的矛盾点在于，有6成公司账面尚不足10亿资金，却有8成房企积压的存货超过10亿。周转不灵资金紧缺的地产商们，拿什么来拯救过70%的负债率？

　　51家房企资产负债率超过70%

　　高资产负债率几乎成了地产业的代名词。ST园城（600766.SH）是首家出现资不抵债的房企，据同花顺数据，ST园城在133家上市房企中负债最严重，负债率高达110%。其次是高新发展（000628.SZ），负债率达95%，濒临资不抵债的边缘。此外资产负债率超过80%的上市房企有15家，其中包括了四大房地产商之一保利地产。

　　地产商高负债的根源在于十年黄金地产期驱动下的快速扩张。不管是地产大鳄，还是中小地产商，都力图从十年的行业景气中分到一杯羹。保利是其中的一个典型。

　　“保利风格相对激进。”众多分析师这样评价保利。业内则用“三抢”“抢土地、抢市场、抢项目”来总结保利。

　　据理财周报统计分析，保利地产在过去的7-8年间扩张速度较快，2010年最为明显。而2010年，是中国房地产最为鼎盛的一年。

　　2003年至2011年三季度保利累计赚取利润170亿，其中仅2010年一年的净利润就有55亿，占比32%；同期经营性净现金累计-537亿，2010年高达-445亿；2004年至2011年三季度，保利地产的存货累计增加了1457亿，仅2010年一年就剧增了498亿；近8年保利地产总负债1004亿，其中2010年一年债务就新增了307亿。

　　“保利这两年的扩展力度很大，平均每年至少新开拓7-8个城市。”东海证券分析师李文印证了理财周报的分析，“今年大环境不好，稍微放慢节奏了。”

　　但是，相对其他地产商，今年保利的扩张力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7亿，而经营现金赤字却高达66.7亿。

　　据国泰君安研究所统计，今年1-10月，保利拿下了20多个地产项目，累计911万平方米，支付地价306亿元。仅次于万科的新增地块建筑面积1415万方米。

　　而业内的多数地产商则变得谨慎了。“今年房地产投资收紧，地产商的拿地数量都比去年下降，减少了40%左右。” 华泰证券某分析师告诉理财周报记者。

　　面对现金压力，保利仍然沿袭过去8年的运营模式，靠外部融资来缓解现金压力。截至3季度末，保利的资产负债率约为81%，其中借款和债券在总资产中的占比达30%，预收账款占比达41%。换句话说，保利借用银行、债权人和客户的钱在赚钱。

　　万科、招商和金地的运营情况也与保利相似，负债率分别为79%、67%、75%。今年前三季度这三家地产大鳄分别盈利41亿、27亿、54亿，却各自承担了15亿、27亿、36亿的经营现金缺口，新增借款和债券分别为-30亿、36亿、10亿，预收账款增量分别为484亿、28亿和127亿。

　　事实上，133家上市地产公司中依赖举债扩张的多达80家（资产负债率超过70%），招保万金仅仅是这80家房企的最大典型。

　　目前“招保万金”的账面资金在133家公司排行前四，合计861亿，资金相对充裕。但是，相对于“招保万金”这四大金刚，一些中小房企面对调控的抗风险能力可能会稍嫌不足。

　　招保万金’是房地产企业中的佼佼者，面对调控算是相对安全的。但是它们也会遇到资金链紧张的问题，可想而知整个行业的形势有多严峻，中小开发商破产的可能也是有的。”珠海某地产商品宣传部邓女士表示。

　　众多分析师也纷纷表示，体量小、资金压力较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场。

　　房企平均积压109亿存货

　　对于地产商来说，比举债扩张更危险的是，存货卖不出去。销售不畅，则意味着地产商的负债将以存货的形式存在，不能尽快地周转，地产商可能因此面临资金链断裂的风险。

　　“我对地产的观点是不看好，存货太大。”长江证券分析师魏国一针见血地指出。

　　前述地产界邓女士也透露，“最近公司销售那边call客更勤快了。但是客户来来回回几趟，也下不了决心下定金。不仅我们公司这样，整个行业的情况都差不多。”

　　同花顺数据显示，截至9月30日，133家地产商的存货总量为14156亿元，攀上了历史最高点。平均每家上市房企有109亿元的存货尚未周转。27家房企的存货高于行业平均值。万科、保利、金地、招商分别以1929亿元、1472亿元、653亿元、470亿元的存货成为业内存货积压最多的房企。

　　其中，今年前三季度万科和金地的存货增量分别为596亿、198亿，创下了十年以来的历史新高。

　　金地的情况可以在公告中得到印证。今年8-10月金地的销售出现了大幅缩水。8月、9月、10月的签约金额分别下滑了26%、36%、29%。同样连续三个月签约金额下降的还有保利。

　　而万科相对去年趋于谨慎，新增地块建筑面积同比下降了28%。

　　销售受阻，存货积压，一些房地产企业选择通过降价来加速存货的周转，以缓解各种债务到期的燃眉之急。最抢眼的是万科国内最大的房地产商带头自降房价。

　　据业内人士分析，事实上万科今年以来的降价一直在持续，只是降幅呈递进式，不容易察觉。

　　“万科对市场的把握是很敏锐的，针对今年的行情它是早有打算的了。上半年它就一直在积极地推售，并不像一些地产商还在等待‘金九银十’。”李文分析道。

　　北京的金隅万科城将在11月份推出三期新房源，均价14000元/平方米，比上期低了3000元/平方米。与此同时，深圳的金域缇香也将于本月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元/平方米左右。

　　此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。

　　“万科是船大不好调头。土地储备量大，拿地成本高，营销成本高。为了回笼资金保证经营的持续性，它选择随行就市降价是正常的。”众厦地产投资顾问林晓华分析。

　　紧跟万科的步伐，一些中小房企也竞相降价。

　　邓女士向理财周报记者透露，“我们项目前面有一个万科的楼盘，最近在大甩卖，之后现在我们这个片区都在打价格战。我们经常要到竞争对手那里去侦察情况，他们降，我们也降。”

　　但中小房企价格下调的空间并不大，抵抗价格风险的能力远不如“招保万金”等大型房企，如果房价出现雪崩式下滑，这对它们来说将是个严冬。

　　最让地产商们头疼的是，不管它们怎么降价，持观望心理的消费者还是居多。整个地产业陷入低迷。

　　16家房企净利润率告负

　　高负债，低周转，造成了今年地产公司净利润悉数下滑的结果。

　　据同花顺数据，截至9月30日，133家上市房企中有56家净利润出现了下滑，最严重的是凤凰股份（600716.SH)，净利润同比下降了3320%。

　　如果从净利润率这一指标衡量，则有16家上市房企的净利润率告负，其中亏损得最厉害的是国兴地产(000838.SZ)，净利润率为-1534%。

　　前三季度大多数地产公司上交的成绩单都不太理想。作为传统四强之一的金地集团，也在第三季度落单了。

　　金地集团7-9月净利润仅154万元，甚至不够一套房钱，一度引起了市场的关注。

　　今年3季报显示，除了金地，万科、保利、招商的营业收入、净利润都表现为正增长。

　　从营业收入来讲，万科、保利、招商的营业收入分别增长了30%、30%、26%，而金地由于竣工项目多聚集在4季度，营业收入下降了37%。

　　从净利润的角度来讲，万科、保利、招商的净利润增幅分别为7%、53%、44%，而金地的净利润却下降了64%。

　　针对3季度的业绩情况，金地媒体负责人游女士做出回应，“较多项。