调控将持续 广州楼市降价预期大大增强

楼市进入“深度博弈”，在大部分市场人士看来，房价拐点的到来，几乎已经不存在任何争议。新华社图片

　　信息时报11月9日讯 虽然房地产开发商竞相在迅速恶化的市场环境中力争实现销售目标，但他们显然低估了政府对楼市调控的决心。越来越多的证据表明，延续了一年半的楼市调控措施正在发生作用：“绝望”的开发商开始竞相抛售库存，地产中介关店裁员熬寒冬，土地市场频频流拍……业内人士分析认为，广州楼市降价的预期也因此大大增强。

　　调控将持续到明年

　　半个月前，一些分析人士还在预计，“金九银十”的房价下跌将会促使政府放松调控，诸如房贷利率及限购令等政策或在一定程度上松绑。然而不到半个月内，温家宝总理的多次表态，却让这种冀望彻底落空。

　　温家宝总理在10月29日指出，各级地方政府应“在未来几个月继续严格执行中央政府的房地产调控政策，让人民群众看到调控政策的成效”。而在11月6日温总理再次强调，中国下调房价是国家坚定的政策，“房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　温家宝总理的两次发言，用语一次比一次重，可以说让市场人士颇为吃惊。市场普遍认为，总理之言代表着楼市调控短期不会放松，调控持续到明年已经成为定局，开发商不必再对明年初政策放宽存在幻想。

　　“房价没有最低只有更低”

　　越来越多的证据表明，延续了一年半的中国楼市调控措施正在发生作用。据报道，继上海之后，杭州及合肥的市政府要求房地产开发商将降价幅度限制在20%之内，从而避免业主发生骚乱。但市场普遍认为，试图限制房价却不会长期见效，因为许多房地产开发商正面临严峻的资金链危机。

　　时近岁末，不少开发商仍寄希望于年底奋力一博，降价成为其最重要的搏击手段。然而，目前情况并不乐观。日前荔湾某知名楼盘推新货，之前吹风价格高达2.6万~3万元/平方米。然而当日现场可获得各种幅度的优惠，折算下来的均价大概在2.3万元/平方米，属于略微偏低于“市场价”的一个开盘价。但即使在这种情况下，发售当天也仅消化五成。对于那些急于回笼资金，加速周转的房企来说，五成销售无疑是难以满意的业绩。因此，某中型房企的营销负责人向记者透露，“我们之前的10%的降价没能达到预期销售，接下来会有更大幅度的优惠”。

　　与此同时，降价也并非中小房企的专利。有消息称，广州万科为了完成今年100亿元的销售任务将会加快推货速度，年底推新货时“不会涨价只会调低价格”。一旦万科这样的房企也加入到调低价格的行列，其对市场的影响并非一般房企可比。相信很多买家都记得，2008年广州楼价的全面下滑，就是始于万科市区项目的降价。

　　业内人士吴定金表示，现在多数房企对房价未来预期都偏向悲观，认为房价没有最低只有更低。在调控政策放松之时，才是房价筑底之日。经纬行研究中心在其发布的一份报告中，鲜明地表达了他们的观点：“寒冬将至，降价潮暗流涌动”。

　　在楼市“金九银十”终告幻灭之后，关于开发商熬不住的传言就此起彼伏。绿城破产传言言犹在耳，二手中介也传来大面积关铺的消息。

　　中介关店裁员熬寒冬

　　就在10月底11月初，有报料称“中原地产将裁员2000人”。及后中原地产有关负责人出面澄清，然而澄清的仅是裁员规模而非裁员事实，“中原地产此次暂停营业的60家门店，大约1000人流失，目前深圳中原地产中介还在营业325家。”

　　根深叶大的中原地产也要关铺裁员，可知二手市场情况有多恶劣。据了解，在严重“吃不饱”的状况下，新一轮的地产中介“关店潮”再次现身深圳，包括中原、中华、世华、港置等深圳地产中介机构纷纷在近期出现裁员或者关店。2008年因为市场惨淡，知名二手中介创辉租售广州门店一夜停业。有业内人士担心，如果目前的情况继续恶化，不排除出现第二个创辉租售。

　　“链家地产”最新发布的研究统计称，今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为三年来最多，其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构。

　　作为一线城市中相对较为理性的广州，中介关门潮暂时没出现。据记者了解，一些原先继续扩张的中介，目前纷纷停止了扩张的步伐。有合富置业分区营业经理告诉记者：“地铺关门还没怎么听说，但有些地铺，之前有十多个经纪，现在只有八九个了。”

　　土地市场频频流拍

　　自10月底以来，广州频频大规模挂出土地出让公告，几乎每一次，都被媒体称为史上最大规模土地出让会。结果在房企不赏脸的情况下，却变成了“史上最大规模的土地出让取消会”。昨日，原计划出让广州南站14宗用地，到了中午广州市房管局发出公告，终止出让其中的12宗。最后出让的两宗，也分别只有一家房企报名，最后各以底价成交。再加上11月1日取消的12块土地，两次取消出让的地块高达24宗，最后出让的地块只有8宗，并且全部以底价成交。原先或明或暗表示过意向的十几家房企，均仅停留在意向上而没有现身竞价。而在此前的10月28日，原定进行的3宗土地拍卖最后也是仓促结束，连现场竞拍也没有举行。

　　一位开发商拿地方面负责人讲述了这样一段经历：10月28日到房地产交易登记中心现场观摩拍卖，结果吃了闭门羹，因为现场根本没有举行竞拍，只是宣布了成交结果了事；11月1日，因为有事拖累，稍迟到达交易登记中心拍卖现场，却发现竞拍早已结束；11月8日，到达现场时再次吃闭门羹，因为同样没有竞拍。

　　房价离拐点还有多远？

　　在大部分市场人士看来，房价拐点的到来，几乎已经不存在任何争议。东吴基金总裁徐建平11月7日在其微博上表示，“房价终于将迎来拐点。从抑制房价过快上涨，到促进房价的合理调整，到下调房价是国家的坚定政策。亡羊补牢，也许犹未晚。”

　　房价下跌将导致大量抵押品价值重估，而银行业是否能承担得起？虽然前银监会主席刘明康表示，银行业承受得了房价下跌40%，但这种担心并非空穴来风。国有四大行前三季度资产减值损失余额总计已超过1000亿元，股份制银行中招行资产减值损失余额同比增长87.08%，房地产贷款减值准备计提增加与此脱不了关系。事实上，银行业的风险并不仅仅体现在表内，众多房地产项目通过信托产品和银行理财产品等方式表外融资。一旦房价下跌，这些表外资产的贬值，是否会带来流动性问题从而对银行业造成冲击？这些都是政府不得不考虑的问题。