中小户型成楼市降价“急先锋”

　　近期，深圳楼市中小户型在降价幅度、区域等方面都超过了大户型。图为观澜一楼盘。 深圳商报记者 姜志强 摄

　　深圳商报记者 陆剑伟

　　一波降价潮中，中小户型成为当仁不让的主角。记者一周来采访发现，中小户型在降价幅度、区域等方面都超过了大户型。船小好转舵。业内人士认为，中小户型向来是楼市的风向标，楼市降价通道中，各大开发商力推中小户型，加快资金和项目周转速度。而市场对中小户型的大幅降价较为“领情”，成交比例逾五成，创下近期新高。

　　 中小户型降幅明显

　　中小户型较着劲降价。从最近入市的几个新房项目来看，目前深圳新房市场已进入下行轨道。万科公园里、龙华花半里、西乡招商果岭等项目都逐渐打破片区原有的新房均价以低价入市。

　　10月29日，招商果岭开盘推出首批464套53～126平方米单位，带2000元／平方米精装，折后均价1.6万元／平方米，除去精装修部分的价格后，招商果岭价格比同区域3个月前开盘的中粮鸿云低20%左右，与年初开盘的合正汇一城相比也有10%以上的降幅。

　　在龙华，花半里项目在今年9月时以1.8万元／平方米(含精装修)的价格开盘。不过仅仅在一个月后，在国庆期间推出的花半里新品就以12500～15000元／平方米的价格入市，一个月间同前期单位有30%的差价。

　　近期，布吉和谐家园推出61～109平方米的1～3房单位，折后均价在15500元／平方米左右，而且附带精装修，其年初的价格为2万元／平方米。同样在布吉片区的信义荔山公馆荔山道，虽然价格仍维持在2.3万元／平方米左右，但是开发商附送2500元／平方米的精装修，而此前荔山道单位是没有精装修的。

　　相对而言，大户型楼盘的降价比例较小。

　　在新推盘项目的价格方面，招商地产表示面对刚需的中小户型项目，公司“考虑给予一定的优惠尽快实现销售，回流资金。然而，品质较好的偏大户型，公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户，而不会以降价作为首选营销方式。”

　　业内人士分析认为，中小户型早于大户型降价，降价幅度也较大。随着调控的进一步深入，整个房地产市场成交量下滑，大户型销售受到一定影响。

　　 成交创近期新高

　　根据国土委统计数据显示，9～10月份两月新房累计成交4220套，按成交的户型划分，两房户型成交最好，两个月来共成交2069套，占两月累计成交套数的49%。按成交面积区间划分，9～10月份，90平方米以下新房共成交3601套，成交占比为两月累计成交套数的86%。

　　世华地产的成交数据显示，从成交面积区间看，10月份90平方米以下的中小户型物业成交比例为75.69%，较9月份增加2.08%，其中50～90平方方米物业成交比例为53.78%，创下近期新高，较9月份增加3.78%；50平方米以下小户型成交比例为21.91%，较9月份减少1.70%。

　　中小户型同时成为各大开发商的力推产品。

　　万科董秘谭华杰表示，“不管市场如何变化，万科仍然会坚持以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品定位，坚持以新盘当月销售率为控制指标，积极促进销售。”

　　面临调控下的市场形势，金地集团将会调整销售节奏和产品结构，优先推出符合市场需求的中小户型产品，制定合理的价位区间，采取灵活的营销策略，保障正常的销售进度，并实现快速周转。

　　招商地产有关负责人称，受政策影响，未来公司将加快项目周转，同时中小户型的供给比例将“越来越大”。

　　业内人士称，从户型上来看，目前中小户型比较适合绝大多数的购房群体，限购、限贷、限价背景下，刚性主导的市场特征愈发明显。

　　四大片区或成“主降区”

　　上周以来，记者连日走访龙岗中心城、龙华坂田、西乡、布吉等新房供应集中片区，发现目前的新房集中入市量大，并逐步呈现各大楼盘开盘价越开越低的有趣现象，各大品牌开发商纷纷出招降价。

　　根据监测和统计，11月预计有19个住宅项目开盘，与10月份基本持平，10月份预计开盘项目为18个，最终统计显示只有11个项目开盘入市。

　　预计在11月入市的新房中主要还是来自龙岗和宝安两区。其中龙岗区包括万科璞悦山、保利上城、万科红、熙和园、广业成学府道、万科金域缇香、东鸿雅居、金阳成、怡龙枫景园、星河时代共10个项目。而宝安区则包括中央原著、锦绣御园、招商观园、广兴源圣拿威、御筑轩、绿景香颂、佳华纽约客共7个项目。

　　从户型上看，11月开盘项目仍以传统的中小户型为主。关外开盘的17个项目有9个均以中小户型为主，其余的除龙岗的万科璞悦山、保利上城及宝安合正中央原著所推为纯大户外，万科红和招商观园所推既有大户，也有90平方米这样的中等户型。

　　“深圳二手房价格高于一手房，是因为一手房都是开发商拿着，有降价的要求。二手房的业主没有降价要求，但这个局面会很快打开，房价开始要大幅度下挫了。”深圳大学当代金融研究所所长国世平认为，房价下调，深圳其实比上海和北京出现得还要早，同样从“郊外”开始。

　　“供应量大，楼价的压力也大。” 美联物业深圳营业部总经理江少杰认为，龙岗中心城、龙华坂田、西乡、布吉的供应量居高不下，这四个区域将成为深圳楼市的主要降价区域。