上周末推盘打折小高峰“销售仍清淡”：“降到7折才能带动买家”
专家预计，11月、12月的上海楼市走势将延续10月行情，并且只有降价促销才能带动成交。
上周末（11月5日-11月6日）是进入11月以来的第一个周末，上海也迎来一波推盘小高峰。然而，包括内环两个项目在内的7个楼盘销售情况仍然清淡。
银亿集团销售部总监王士章表示，总体来看，上周末开盘的楼盘实际售价都并不算高，促销幅度也都还可以，销售情况不好完全是市场行情萧条所致。而内环的两个项目，尽管价格较划算，但由于总价较高，限购、限贷政策都会对成交产生不利影响。11月、12月的楼市走势将延续10月行情，只有降价促销才能带动成交，而降价幅度要达到7折才能最终产生效果，“9折左右的就基本没什么作用了。”
“低调优惠”推楼王
11月3日早报记者致电陕西北路1688楼盘售楼处时，销售人员曾明确表示上周末开盘，前50套成交房源打8.8折。而当昨日下午早报记者赶到该楼盘售楼处时，销售人员则对开盘一说有些含糊，模棱两可，“我们只是拿出50套房源来以8.8折销售。”
据一名王姓销售代表介绍，此次售楼处所推房源为楼盘景观楼王，共计200多套，开发商为回笼资金，当天特推出50套房源以8.8折销售，如果是一次性付款，折扣还可低至8.3折。打折房源可在200多套楼王房源中任选，50套房源售完为止。而在11月3日早报记者致电楼盘售楼处时，销售人员关于50套优惠房源的表述为“成交的前50套房源”，而不是后来的“总房源里任选50套”。
“打折前均价约49500元/平方米，精装修的标准为6000元/平方米。房型有60平方米左右2房和120平方米3房。”王姓销售代表说，8.8折、8.3折的优惠只在昨天一天时间里推出，次日即便有优惠，优惠幅度也只有9.5折。
不过当天的销售情况并不理想，一名女销售代表称，50套房源只订售出去20套。昨日晚间记者再次致电王姓销售代表时，他的口气变成了，“次日购房，更低的优惠幅度仍然可以申请。”
“老板说卖不掉也没办法。”一名销售代表说。
至截稿时，网上房地产信息显示，该楼盘一共获得两张预售许可证，时间分别为2009年6月28日和2010年10月30日，其中前一张预售证房源总套数为249套，已售总套数为247套。而后一张预售证上的房源总数为269套，已售总套数为147套。这与售楼处销售人员关于200多套楼王房源的信息介绍不符。
业内人士表示，去年11月该楼盘曾推过一次盘，当时2房的均价在4.5万元/平方米左右。附近一房产中介门店店长表示，该楼盘一期房源已于去年年底交房，目前二手房源在门店已有挂牌，其中有一套急等出手的75平方米2房，报价为41000元/平方米，而房东当时购买的价格为35000元/平方米。
该店长说，目前楼盘够条件出售的应该是二期房源，三期房源还没封顶，预售证应该还没有拿到。
打折后销售还是清淡
上周末另一内环推盘楼盘大宁瑞仕花园售楼处人员称，楼盘均价38000元/平方米，此次推盘购房者除了可享受预付意向金5万元抵扣15万元房款的优惠，还可叠加享受其他优惠，优惠最高可减40万元。但实际销售情况也并不理想。
上周末其他几个推盘楼盘的销售情况也较为清淡。松江贝尚湾售楼处人员称，楼盘推出房源20多套，均价在2.5万元/平方米，如首付五成，总价可减20万元，“目前各种房型都还有。”
松江同润十里洋坊售楼处人员昨日下午称，楼盘所推房源均价1.5万元/平方米，开盘后两天内单价可减2000元，所推的39套房源中，已售出9套。
松江米兰诺贵都售楼处人员昨日下午称，此次共推房源200多套，均价1.4万元/平方米，客户交10万元意向金可抵15万元，开盘当天付清首付总价减6万元。由于当天是开盘首日，具体销售情况还不清楚。
惟一自称销售不错的是浦东三林的浦发御园。该楼盘售楼处人员昨日下午称，此次推盘均价2.2万-2.7万元/平方米，推出单价减600元/平方米，总价再减4万元优惠，推出的241套房源中，目前只剩下四五十套。
王士章表示，浦发御园是浦东三林板块惟一在售的楼盘，该板块客群尤其是刚需客群较多，因此售楼处所称销售良好也较有可能。
“与买家预期仍有差距”
中房信分析师薛建雄表示，总体来看，上述几个楼盘的打折幅度都不低，陕西北路1688的8.8折、8.3折优惠有一定竞争力；大宁瑞仕花园最高减40万元，相当于打了9折；同润十里洋坊每平方米减2000元，也相当于打了近8.5折，但目前市场行情非常之差，一些能够买得起房子的人购房资格被限制住了，一些有购房资格的人又买不起房子，因此总体的客户体量很小，即便是在价格上做了很大让步，也仍难以带动成交。
“在这种情况下，开发商在降价达到一定幅度后，再往下降也无法带动实质成交，于是便采取精确打折，精确锁定目标客户，将市场中的有效客户抓取到就可以了。”薛建雄说，这也是像陕西北路1688这样的楼盘，在打出8.8折优惠后没能有效拉动成交，也没有再继续降价更多的原因。
薛建雄透露，即便是前一段时间大幅降价的几个品牌楼盘，其实际销售情况也并非像他们所宣称的那样“销售一空”，仍然有很大一部分没有卖完。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则表示，闸北大宁瑞仕花园此次的推盘价格有一定性价比，原来3.8万元/平方米的均价打完折后在3.4万元/平方米左右，加上精装修，与周边二手房3万-3.2万元/平方米的均价相比还是有一点优惠的，但与开盘前传言的7.5折、3万元/平方米起相比，这一价格优势仍然不够明显。
宋会雍还认为，陕西北路1688的价格优势也不明显，总体来看，上周末推盘的各楼盘在降价上均没有亮眼的表现，虽然价格调整已是市场主流，但很多楼盘实际开盘价格与之前的客户心理预期很不一致。
对于内环的两个楼盘，宋会雍表示，这两个楼盘位置都很不错，但开发企业都是中小企业，基本是靠捂盘过日子的，因此在表达上闪烁其词，不想让购房人清楚知道价格、交易程度，以便为下一步大幅调整价格留出空间。“这些开发企业对于中心城区楼盘的价格还抱有想法，不想一步降到位，同时又对中心城区的楼盘能吸引多少客户吃不准，因此在价格定位上有些畏手畏脚。
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